物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù)，而對經(jīng)營和提高經(jīng)濟效益等問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，更有物業(yè)管理企業(yè)自身的熟悉和經(jīng)營策略上的偏差。誠然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其企業(yè)基本的行為，只有依法進行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。
一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的潛在市場和需求
就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的潛在市場和需求主要有以下幾個方面：
第一，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的潛在市場基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：（ 1 ）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務(wù)的市場。物業(yè)管理由于接近業(yè)主 —— 出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。（ 2 ）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準確，使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、非凡是用途進行改變。有些房地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，假如操做得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，自用辦公用途改為商用辦公用途時尤為顯著。（ 3 ）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷策劃的一個重要組成部分。通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說已充分熟悉到了這一點。
第二，物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具體表現(xiàn)在：（ 1 ）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其他物業(yè)管理公司或其他行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。（ 2 ）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供給等方面；在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己的經(jīng)營行為開辟了新的市場。
二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營
1. 對業(yè)主 —— 物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營。
搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注重的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標，還應(yīng)關(guān)注以下幾點：（ 1 ）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽。（ 2 ）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場的作用。（ 3 ）積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。（ 4 ）重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。（ 5 ）對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)（如保安、清潔、某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自己的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經(jīng)營效果。
2. 以物業(yè)本身為中心開展一站式多元化服務(wù)。
這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營得很好的輔助和補充。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種：（ 1 ）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)。（ 2 ）針對物業(yè)管理行業(yè)和其他相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。（ 3 ）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。（ 4 ）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。（ 5 ）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。（ 6 ）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。（ 7 ）對公共場地或場所的經(jīng)營。
3. 專項經(jīng)營活動。
專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有：（ 1 ）開辦幼兒園、學(xué)校；（ 2 ）經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；（ 3 ）會所及康體娛樂設(shè)施；（ 4 ）裝飾裝修；（ 5 ）搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。
4. 與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營。
通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會。
三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注重的幾個問題
1. 防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。
2. 堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。
3. 經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視企業(yè)內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注重。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，經(jīng)常進行階段性工作評估，總結(jié)經(jīng)驗。非凡是對某些經(jīng)營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認可。所以要在拓展市場的同時，加強企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。
4 . 注重經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司高度注重。
一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的潛在市場和需求
就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的潛在市場和需求主要有以下幾個方面：
第一，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的潛在市場基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：（ 1 ）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務(wù)的市場。物業(yè)管理由于接近業(yè)主 —— 出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。（ 2 ）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準確，使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、非凡是用途進行改變。有些房地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，假如操做得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，自用辦公用途改為商用辦公用途時尤為顯著。（ 3 ）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷策劃的一個重要組成部分。通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說已充分熟悉到了這一點。
第二，物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具體表現(xiàn)在：（ 1 ）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其他物業(yè)管理公司或其他行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。（ 2 ）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供給等方面；在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己的經(jīng)營行為開辟了新的市場。
二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營
1. 對業(yè)主 —— 物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營。
搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注重的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標，還應(yīng)關(guān)注以下幾點：（ 1 ）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽。（ 2 ）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場的作用。（ 3 ）積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。（ 4 ）重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。（ 5 ）對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)（如保安、清潔、某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自己的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經(jīng)營效果。
2. 以物業(yè)本身為中心開展一站式多元化服務(wù)。
這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營得很好的輔助和補充。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種：（ 1 ）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)。（ 2 ）針對物業(yè)管理行業(yè)和其他相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。（ 3 ）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。（ 4 ）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。（ 5 ）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。（ 6 ）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。（ 7 ）對公共場地或場所的經(jīng)營。
3. 專項經(jīng)營活動。
專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有：（ 1 ）開辦幼兒園、學(xué)校；（ 2 ）經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；（ 3 ）會所及康體娛樂設(shè)施；（ 4 ）裝飾裝修；（ 5 ）搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。
4. 與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營。
通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會。
三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注重的幾個問題
1. 防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。
2. 堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。
3. 經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視企業(yè)內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注重。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，經(jīng)常進行階段性工作評估，總結(jié)經(jīng)驗。非凡是對某些經(jīng)營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認可。所以要在拓展市場的同時，加強企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。
4 . 注重經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司高度注重。