第28講講義
物業(yè)服務費編制的依據(jù)
(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。
(2)支出的編制依據(jù)包括：
1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。
2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。
物業(yè)服務費核算要點及方法（熟悉）
(一)確定服務費成本構成的注意事項
一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。
(二)收集原始數(shù)據(jù)
服務費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎。
(三)物業(yè)服務費的測算
物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。
各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。
[案例)某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：
(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等50萬元
(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元
(3)清潔衛(wèi)生費15萬元
(4)綠化養(yǎng)護費10萬元
(5)公共秩序維護費10萬元
(6)辦公費5萬元
(7)固定資產折舊2萬元
(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元
(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元
合計120萬元
若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10％，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：
120萬元×(1+10％)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月
若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：
(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月
在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。
物業(yè)服務費編制的依據(jù)
(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。
(2)支出的編制依據(jù)包括：
1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。
2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。
物業(yè)服務費核算要點及方法（熟悉）
(一)確定服務費成本構成的注意事項
一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是全面，不要漏項；三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。
(二)收集原始數(shù)據(jù)
服務費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎。
(三)物業(yè)服務費的測算
物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。
各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。
[案例)某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：
(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等50萬元
(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元
(3)清潔衛(wèi)生費15萬元
(4)綠化養(yǎng)護費10萬元
(5)公共秩序維護費10萬元
(6)辦公費5萬元
(7)固定資產折舊2萬元
(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元
(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元
合計120萬元
若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10％，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：
120萬元×(1+10％)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月
若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：
(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月
在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。