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第四節(jié)房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制
一、共用設施設備外包的選擇
由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設施設備的技術(shù)含量、復雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設施設備管理提出了更高的要求。為了達到和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設施設備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)項目外包分析
如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：
(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；
(2)所管物業(yè)中共用設施設備的復雜程度及數(shù)量情況；
(3)設施設備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度；
(4)政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標準要求；
(5)自行管理此類設施設備的技術(shù)難度、管理風險大??；
(6)設施設備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務及時性、技術(shù)壟斷程度等；
(7)市場上此類設施設備管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平；
(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。
(二)承包方評估
如果需要將設施設備業(yè)務實行外包管理模式，就應選擇在服務質(zhì)量和服務價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：
(1)企業(yè)品牌狀況；
(2)企業(yè)規(guī)模；
(3)資信信譽；
(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；
(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；
(6)管理維護計劃、標準；
(7)預算價格、付款方式。
在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關(guān)系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。
二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制
(一)訂立外包管理合同應注意的事項
由于設施設備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影
響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：
(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。
(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。
(3)應在合同中明確服務的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。
(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。
(二)外包管理合同實施應注意的問題
(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施。
(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。
(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務合同。
供配電、給排水系統(tǒng)的管理
第五節(jié)幾種典型設施設備的管理
一、供配電系統(tǒng)
(一)種類
物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。
(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。
(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。
(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。
(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。
(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。
(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。
(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。
(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
二、給排水系統(tǒng)
(一)種類
(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。
(2)排水系統(tǒng)可分為：
1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。
2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。
3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設備、設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。
(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。
(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數(shù)量的零備件和易損易耗品。
(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。
(6)有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。
(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。
(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。
(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
(三)注意事項
(1)應保證消防用水的基本儲備。
(2)北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。
第四節(jié)房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制
一、共用設施設備外包的選擇
由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設施設備的技術(shù)含量、復雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設施設備管理提出了更高的要求。為了達到和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設施設備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)項目外包分析
如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：
(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；
(2)所管物業(yè)中共用設施設備的復雜程度及數(shù)量情況；
(3)設施設備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度；
(4)政府部門對此類設施設備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標準要求；
(5)自行管理此類設施設備的技術(shù)難度、管理風險大??；
(6)設施設備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務及時性、技術(shù)壟斷程度等；
(7)市場上此類設施設備管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平；
(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務價格、業(yè)務規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。
(二)承包方評估
如果需要將設施設備業(yè)務實行外包管理模式，就應選擇在服務質(zhì)量和服務價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：
(1)企業(yè)品牌狀況；
(2)企業(yè)規(guī)模；
(3)資信信譽；
(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；
(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；
(6)管理維護計劃、標準；
(7)預算價格、付款方式。
在評估時應注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關(guān)系時應予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。
二、共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制
(一)訂立外包管理合同應注意的事項
由于設施設備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影
響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：
(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。
(2)在合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。
(3)應在合同中明確服務的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。
(4)委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務過程，也便于掌握設施設備狀況，保證設施設備歷史資料的完整性。
(二)外包管理合同實施應注意的問題
(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施。
(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。
(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務合同。
供配電、給排水系統(tǒng)的管理
第五節(jié)幾種典型設施設備的管理
一、供配電系統(tǒng)
(一)種類
物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應數(shù)量的操作和維修電工。
(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。
(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應渠道和供應商名冊。
(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。
(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。
(7)要建立火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施。
(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應。
(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。
(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
二、給排水系統(tǒng)
(一)種類
(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。
(2)排水系統(tǒng)可分為：
1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。
2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。
3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設備、設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。
(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。
(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應數(shù)量的零備件和易損易耗品。
(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。
(6)有應付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。
(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。
(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。
(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
(三)注意事項
(1)應保證消防用水的基本儲備。
(2)北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。