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第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制
一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇
由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見(jiàn)的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)項(xiàng)目外包分析
如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：
(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；
(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；
(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；
(4)政府部門(mén)對(duì)此類(lèi)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；
(5)自行管理此類(lèi)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大??；
(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等；
(7)市場(chǎng)上此類(lèi)設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；
(8)本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。
(二)承包方評(píng)估
如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿(mǎn)足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：
(1)企業(yè)品牌狀況；
(2)企業(yè)規(guī)模；
(3)資信信譽(yù)；
(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書(shū)等)；
(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；
(6)管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；
(7)預(yù)算價(jià)格、付款方式。
在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以?xún)r(jià)格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避；秉承公開(kāi)、公正、公平的原則；根據(jù)分包項(xiàng)目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐級(jí)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估。
二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制
(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影
響可能較大，在合同起草和簽訂過(guò)程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：
(1)在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。
(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛。
(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。
(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。
(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題
(1)建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)實(shí)施。
(2)建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。
(3)建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問(wèn)題，以書(shū)面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。
供配電、給排水系統(tǒng)的管理
第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理
一、供配電系統(tǒng)
(一)種類(lèi)
物業(yè)的供電種類(lèi)按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)配備合格的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。
(2)制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。
(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。
(5)定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。
(6)建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。
(7)要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。
(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
(10)供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。
(11)定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。
(12)重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
(13)進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
二、給排水系統(tǒng)
(一)種類(lèi)
(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。
(2)排水系統(tǒng)可分為：
1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。
2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。
3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。
(2)建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。
(4)配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。
(5)制訂供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶(hù)。
(6)有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏通排水工程。
(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水計(jì)劃。
(8)對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。
(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
(三)注意事項(xiàng)
(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。
(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。
第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制
一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇
由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見(jiàn)的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)項(xiàng)目外包分析
如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：
(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；
(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；
(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；
(4)政府部門(mén)對(duì)此類(lèi)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；
(5)自行管理此類(lèi)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大??；
(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等；
(7)市場(chǎng)上此類(lèi)設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；
(8)本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。
(二)承包方評(píng)估
如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿(mǎn)足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：
(1)企業(yè)品牌狀況；
(2)企業(yè)規(guī)模；
(3)資信信譽(yù)；
(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書(shū)等)；
(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；
(6)管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；
(7)預(yù)算價(jià)格、付款方式。
在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以?xún)r(jià)格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避；秉承公開(kāi)、公正、公平的原則；根據(jù)分包項(xiàng)目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐級(jí)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估。
二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制
(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)
由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影
響可能較大，在合同起草和簽訂過(guò)程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：
(1)在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。
(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛。
(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。
(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。
(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題
(1)建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)實(shí)施。
(2)建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。
(3)建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問(wèn)題，以書(shū)面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。
供配電、給排水系統(tǒng)的管理
第五節(jié)幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理
一、供配電系統(tǒng)
(一)種類(lèi)
物業(yè)的供電種類(lèi)按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)配備合格的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。
(2)制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。
(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。
(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。
(5)定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。
(6)建立臨時(shí)用電管理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。
(7)要建立火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。
(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。
(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。
(10)供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。
(11)定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。
(12)重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。
(13)進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。
二、給排水系統(tǒng)
(一)種類(lèi)
(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。
(2)排水系統(tǒng)可分為：
1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。
2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。
3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。
(二)管理工作主要內(nèi)容
(1)建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。
(2)建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。
(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。
(4)配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。
(5)制訂供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶(hù)。
(6)有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前要清理疏通排水工程。
(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水計(jì)劃。
(8)對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。
(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
(三)注意事項(xiàng)
(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。
(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。
(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。
(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。