第9講講義
內(nèi)容提要
一、內(nèi)容提要
1．物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)
2．新建物業(yè)的承接查驗(yàn)
(1)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作
(2)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容
(3)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的方式
(4)物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的處理
3．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)
(1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件
(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作
(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容
4．物業(yè)管理工作的移交
(1)新建物業(yè)的移交
(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作的移交
(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作移交的注意事項(xiàng)
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗(yàn)運(yùn)作內(nèi)容及方法等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
考試基本要求
掌握：物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)、主要內(nèi)容和基本方法；新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)的區(qū)別。
熟悉：物業(yè)移交的主要內(nèi)容，承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理，物業(yè)管理工作的移交。
了解：物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作，物業(yè)移交的注意事項(xiàng)。
考題類型要求
本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。
新建物業(yè)承接查驗(yàn)
第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)
物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。
第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)
在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖5—1所示。
物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收
↓
物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)
↓
對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理
↓
物業(yè)移交
物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖
一、準(zhǔn)備工作
(一)人員準(zhǔn)備
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。
(二)計(jì)劃準(zhǔn)備
物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。
(1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；
(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；
(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。
(三)資料準(zhǔn)備
在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。
(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；
(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。
(四)設(shè)備、工具準(zhǔn)備
在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。
二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式
(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容
1．物業(yè)資料
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
2．物業(yè)共用部位
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：
(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；
(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；
(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；
(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。
3．共用設(shè)施設(shè)備
物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。
4．園林綠化工程
園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。
5．其他公共配套設(shè)施
物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運(yùn)動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。
內(nèi)容提要
一、內(nèi)容提要
1．物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)
2．新建物業(yè)的承接查驗(yàn)
(1)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作
(2)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容
(3)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的方式
(4)物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的處理
3．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)
(1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件
(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作
(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容
4．物業(yè)管理工作的移交
(1)新建物業(yè)的移交
(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作的移交
(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作移交的注意事項(xiàng)
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗(yàn)運(yùn)作內(nèi)容及方法等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
考試基本要求
掌握：物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)、主要內(nèi)容和基本方法；新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)的區(qū)別。
熟悉：物業(yè)移交的主要內(nèi)容，承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理，物業(yè)管理工作的移交。
了解：物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作，物業(yè)移交的注意事項(xiàng)。
考題類型要求
本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。
新建物業(yè)承接查驗(yàn)
第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)
物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。
第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)
在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖5—1所示。
物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收
↓
物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)
↓
對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理
↓
物業(yè)移交
物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖
一、準(zhǔn)備工作
(一)人員準(zhǔn)備
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。
(二)計(jì)劃準(zhǔn)備
物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。
(1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；
(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；
(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。
(三)資料準(zhǔn)備
在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。
(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；
(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。
(四)設(shè)備、工具準(zhǔn)備
在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。
二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式
(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容
1．物業(yè)資料
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
2．物業(yè)共用部位
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：
(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；
(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；
(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；
(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。
3．共用設(shè)施設(shè)備
物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。
4．園林綠化工程
園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。
5．其他公共配套設(shè)施
物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運(yùn)動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。