要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)。
(一) 開發(fā)完成后的價(jià)值：
1、 用于銷售：(1)采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢;
(2) 市場法和長期趨勢法求取。
2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
(二) 后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(7項(xiàng);同成本法)：
1、后續(xù)開發(fā)成本; 2、管理費(fèi)(以前者為基數(shù)); 3、銷售費(fèi)用(以售價(jià)為基數(shù));
4、投資利息(1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算;以上3者為基數(shù));
5、銷售稅費(fèi)(以售價(jià)為基數(shù)); 6、開發(fā)利潤;
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)(買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù))。
(三)開發(fā)經(jīng)營期(特別注意!)：
開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)期
用于銷售 前(準(zhǔn)備)期 建造期
經(jīng)營(銷售)期
用于出租營業(yè)自用 前(準(zhǔn)備)期 建造期 經(jīng)(運(yùn))營期
估價(jià)時(shí)點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日 經(jīng)營結(jié)束日
(四)傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計(jì)息期到開發(fā)完成時(shí)止，根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)，期外全計(jì)。
(五)現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價(jià)值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減;
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計(jì)，期外全計(jì)。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨(dú)計(jì)算。
(一) 開發(fā)完成后的價(jià)值：
1、 用于銷售：(1)采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢;
(2) 市場法和長期趨勢法求取。
2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
(二) 后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(7項(xiàng);同成本法)：
1、后續(xù)開發(fā)成本; 2、管理費(fèi)(以前者為基數(shù)); 3、銷售費(fèi)用(以售價(jià)為基數(shù));
4、投資利息(1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算;以上3者為基數(shù));
5、銷售稅費(fèi)(以售價(jià)為基數(shù)); 6、開發(fā)利潤;
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)(買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù))。
(三)開發(fā)經(jīng)營期(特別注意!)：
開發(fā)經(jīng)營期
開發(fā)期
用于銷售 前(準(zhǔn)備)期 建造期
經(jīng)營(銷售)期
用于出租營業(yè)自用 前(準(zhǔn)備)期 建造期 經(jīng)(運(yùn))營期
估價(jià)時(shí)點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日 經(jīng)營結(jié)束日
(四)傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計(jì)息期到開發(fā)完成時(shí)止，根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)，期外全計(jì)。
(五)現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價(jià)值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減;
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計(jì)，期外全計(jì)。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨(dú)計(jì)算。