2011年房地產(chǎn)估價案例分析課堂知識講解(5)

要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費。
    (一) 開發(fā)完成后的價值：
    1、 用于銷售：(1)采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢;
    (2) 市場法和長期趨勢法求取。
    2、用于出租營業(yè)：預測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
    (二) 后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(7項;同成本法)：
    1、后續(xù)開發(fā)成本; 2、管理費(以前者為基數(shù)); 3、銷售費用(以售價為基數(shù));
    4、投資利息(1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算;以上3者為基數(shù));
    5、銷售稅費(以售價為基數(shù)); 6、開發(fā)利潤;
    7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(買方繳納的契稅、手續(xù)費等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價值為基數(shù))。
    (三)開發(fā)經(jīng)營期(特別注意!)：
    開發(fā)經(jīng)營期
    開發(fā)期
    用于銷售 前(準備)期 建造期
    經(jīng)營(銷售)期
    用于出租營業(yè)自用 前(準備)期 建造期 經(jīng)(運)營期
    估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日 經(jīng)營結(jié)束日
    (四)傳統(tǒng)方法：不考慮預售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據(jù)以上各項計算后直接相加減。
    資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。
    資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計，期外全計。
    (五)現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減;
    資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計，期外全計。
    折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨計算。