1、要列出公式：
比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
=可比實(shí)例成交價格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)。
2、修正或調(diào)整，單項不得超過20%，綜合不得超過30%。
(一)可比實(shí)例要求
1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥;要說明幣種;注意所選實(shí)例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
(1)區(qū)位在同一供求圈內(nèi);
(2)用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同;
(3)規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍;
(4)結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同;
(5)檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng);
(6)權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適用房等各相同。
3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、**、拍賣，買賣、租賃等類型吻合;
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
(二)建立比較基礎(chǔ)
1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/(1+月利率)^12。
3、統(tǒng)一采用單價。
4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000
=畝價÷666.67
=平方英尺價÷0.09290304
=坪價÷3.30579。
(三)交易情況修正：
采用“可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法;修正系數(shù)為100/(100±S)，高為+，低為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價=賣方得價/(1-賣方稅費(fèi))=買方出價/(1+買方稅費(fèi));
2、強(qiáng)迫買賣(賣低買高); 3、厲害關(guān)系人的交易(一般低;也有大股東高賣給上市公司);
4、缺乏行情(賣低、買高); 5、急于**或購買(賣低或買高);
6、有偏好(高); 7、相鄰房地產(chǎn)(高);
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易(其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由)。
(四)市場狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法;調(diào)整系數(shù)為(100±T)/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、 價格指數(shù)法(采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率)：
定基指數(shù)——調(diào)整系數(shù)= 估價時點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
環(huán)比指數(shù)—調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點(diǎn)指數(shù)。
2、 價格變動率法：期內(nèi)遞增減——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率)^期數(shù)。
期內(nèi)平均升降——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率×期數(shù))。
(五)房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/(100±R)，優(yōu)為+，劣為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、 區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、 實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地——面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
建筑物—面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。
3、 權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
=可比實(shí)例成交價格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)。
2、修正或調(diào)整，單項不得超過20%，綜合不得超過30%。
(一)可比實(shí)例要求
1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥;要說明幣種;注意所選實(shí)例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
(1)區(qū)位在同一供求圈內(nèi);
(2)用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同;
(3)規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍;
(4)結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同;
(5)檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng);
(6)權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適用房等各相同。
3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、**、拍賣，買賣、租賃等類型吻合;
4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
(二)建立比較基礎(chǔ)
1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/(1+月利率)^12。
3、統(tǒng)一采用單價。
4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000
=畝價÷666.67
=平方英尺價÷0.09290304
=坪價÷3.30579。
(三)交易情況修正：
采用“可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法;修正系數(shù)為100/(100±S)，高為+，低為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價=賣方得價/(1-賣方稅費(fèi))=買方出價/(1+買方稅費(fèi));
2、強(qiáng)迫買賣(賣低買高); 3、厲害關(guān)系人的交易(一般低;也有大股東高賣給上市公司);
4、缺乏行情(賣低、買高); 5、急于**或購買(賣低或買高);
6、有偏好(高); 7、相鄰房地產(chǎn)(高);
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易(其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由)。
(四)市場狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法;調(diào)整系數(shù)為(100±T)/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、 價格指數(shù)法(采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率)：
定基指數(shù)——調(diào)整系數(shù)= 估價時點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
環(huán)比指數(shù)—調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點(diǎn)指數(shù)。
2、 價格變動率法：期內(nèi)遞增減——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率)^期數(shù)。
期內(nèi)平均升降——調(diào)整系數(shù)=(1±變動率×期數(shù))。
(五)房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/(100±R)，優(yōu)為+，劣為-;注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、 區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、 實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地——面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
建筑物—面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。
3、 權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。