(一)要列出公式：
新房地產(chǎn)價值(7項)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
1、 土地取得成本=征地補償安置費+相關(guān)稅費+出讓金。轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - [Examw.Com]
(1) 征地補償安置費=土地補償費(6～10倍)+安置補助費(4～6倍，每公頃≤15倍)+地上附著物和青苗補償費+**費。
(2) 相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設基金。
土地取得成本=拆遷補償安置費+費用+出讓金;
(1) 拆遷補償安置費=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補助費+安置補助費+非住宅停業(yè)補助費
(2) 相關(guān)費用=拆遷管理費+拆遷服務費+拆遷估價費+房屋拆除費。
2、 開發(fā)成本=勘察設計和前期工程費+建安工程費+基礎設施費+公共配套費+其他工程費+開發(fā)期間稅費。
3、 管理費用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費率(5%，確定要有理由)。
4、 銷售費用=房地產(chǎn)價值×銷售費率(4%)。
5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開發(fā)期 -1]+(開發(fā)成本+管理費用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費用×[(1+i)銷售期/2 -1]。
i——1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。
6、 銷售稅費=房地產(chǎn)價值×稅費比率 =營業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費。
7、開發(fā)利潤 =(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率;
=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率;
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×成本利潤率;
=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×銷售利潤率
( 銷售利潤率)
8、新房地產(chǎn)價值= (土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息)。
(1- 銷售費率- 銷售稅費- 銷售利潤率)
不減折舊，但要進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
(二)舊的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價格= 土地價值。
2、建筑物重新購建價格(6項)= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟折舊。
(1)物質(zhì)折舊：可修復的，修復費用為折舊額;
長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
(2)功能折舊：功能缺乏——可修復的，恢復該功能所需的費用;
不可修復的，租金損失的現(xiàn)值(收益法);
功能落后——可修復的，修復該功能所需的費用;
不可修復的，租金損失的現(xiàn)值;
功能過?！~或無效成本;
(3) 經(jīng)濟折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值;
4、建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用期限(特別注意!)
(1)建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊;
(2)建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命計算;
約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計算;
(3)住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命計算。
5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-(1-殘值率R)×有效年齡t/經(jīng)濟壽命N]。
建筑物價值=重新購建價格C×成新率q;
建筑物經(jīng)濟壽命=1/年平均折舊率d。
新房地產(chǎn)價值(7項)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
1、 土地取得成本=征地補償安置費+相關(guān)稅費+出讓金。轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - [Examw.Com]
(1) 征地補償安置費=土地補償費(6～10倍)+安置補助費(4～6倍，每公頃≤15倍)+地上附著物和青苗補償費+**費。
(2) 相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設基金。
土地取得成本=拆遷補償安置費+費用+出讓金;
(1) 拆遷補償安置費=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補助費+安置補助費+非住宅停業(yè)補助費
(2) 相關(guān)費用=拆遷管理費+拆遷服務費+拆遷估價費+房屋拆除費。
2、 開發(fā)成本=勘察設計和前期工程費+建安工程費+基礎設施費+公共配套費+其他工程費+開發(fā)期間稅費。
3、 管理費用=(土地取得成本+開發(fā)成本)×管理費率(5%，確定要有理由)。
4、 銷售費用=房地產(chǎn)價值×銷售費率(4%)。
5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開發(fā)期 -1]+(開發(fā)成本+管理費用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費用×[(1+i)銷售期/2 -1]。
i——1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。
6、 銷售稅費=房地產(chǎn)價值×稅費比率 =營業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費。
7、開發(fā)利潤 =(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率;
=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率;
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×成本利潤率;
=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率
=(土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×銷售利潤率
( 銷售利潤率)
8、新房地產(chǎn)價值= (土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息)。
(1- 銷售費率- 銷售稅費- 銷售利潤率)
不減折舊，但要進行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
(二)舊的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價格= 土地價值。
2、建筑物重新購建價格(6項)= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟折舊。
(1)物質(zhì)折舊：可修復的，修復費用為折舊額;
長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格;
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
(2)功能折舊：功能缺乏——可修復的，恢復該功能所需的費用;
不可修復的，租金損失的現(xiàn)值(收益法);
功能落后——可修復的，修復該功能所需的費用;
不可修復的，租金損失的現(xiàn)值;
功能過?！~或無效成本;
(3) 經(jīng)濟折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值;
4、建筑物經(jīng)濟壽命和土地使用期限(特別注意!)
(1)建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊;
(2)建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命計算;
約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計算;
(3)住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟壽命計算。
5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-(1-殘值率R)×有效年齡t/經(jīng)濟壽命N]。
建筑物價值=重新購建價格C×成新率q;
建筑物經(jīng)濟壽命=1/年平均折舊率d。