房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量
(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語
在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費用，這些術(shù)語包括：
1．潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。
2．空置和收租損失
實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。
3．其他收入
物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。
4．有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。
5．運營費用
收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費)、為租客提供服務(wù)的費用(公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。
(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語
在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費用，這些術(shù)語包括：
1．潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。
2．空置和收租損失
實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。
3．其他收入
物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。
4．有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。
5．運營費用
收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費)、為租客提供服務(wù)的費用(公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。