決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有兩個(gè)：一個(gè)是成本，一個(gè)是供求關(guān)系。在最近關(guān)于房地產(chǎn)過(guò)熱的爭(zhēng)論中，對(duì)供求關(guān)系的判斷基本沒(méi)有太大的出入，爭(zhēng)論最多的是地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，是地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)，成了先有雞還是先有蛋的一場(chǎng)混戰(zhàn)。
不管地價(jià)升降對(duì)房?jī)r(jià)漲落起了多大作用，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)中相當(dāng)部分的支出用在土地上，政府說(shuō)是大約20％，開(kāi)發(fā)商說(shuō)是大約40％—70％。這兩個(gè)數(shù)字很可能都不對(duì)!我們知道，土地使用權(quán)的出讓年限為50年或70年，政府從開(kāi)發(fā)商那里一次性收走出讓金，開(kāi)發(fā)商再?gòu)馁?gòu)房者那里一次性收回，這種做法保證了政府首先獲利，開(kāi)發(fā)商獲利，付出最多的是購(gòu)房者。
為什么不能將土地出讓金一次性收取改為逐年收取呢?
在土地實(shí)行招拍掛之前，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)協(xié)議方式拿地，價(jià)格肯定要比現(xiàn)在招拍掛低得多，而且還可以分好幾次付，在還沒(méi)付清土地出讓金時(shí)，通過(guò)賣(mài)期房，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始數(shù)錢(qián)了，因此，土地成本幾乎不在他們考慮的范圍。只要拿到地就等于弄了一臺(tái)印鈔機(jī)，那時(shí)開(kāi)發(fā)商琢磨的是如何通過(guò)倒地發(fā)財(cái)，哪還有心思琢磨年租制!土地收益都流進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包。
土地出讓金的一次性收取，等于提前支取了未來(lái)50年或70年的土地租金，這筆錢(qián)大都留在地方政府手中，用于建設(shè)形象工程或者購(gòu)置土地，錢(qián)不夠，再賣(mài)地，賣(mài)了地再搞形象工程再買(mǎi)地，形成一個(gè)怪圈，大量土地被閑置或浪費(fèi)。
一次性繳納土地出讓金傷害的是失地農(nóng)民、被拆遷的城市居民和購(gòu)房者。把一次性收取變成年租制，可以切實(shí)降低房?jī)r(jià)，防止地方政府行為短期化，和諧社會(huì)關(guān)系，使得土地成為可持續(xù)開(kāi)發(fā)的資源，也為后代留下寶貴的土地財(cái)富。
不管地價(jià)升降對(duì)房?jī)r(jià)漲落起了多大作用，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)中相當(dāng)部分的支出用在土地上，政府說(shuō)是大約20％，開(kāi)發(fā)商說(shuō)是大約40％—70％。這兩個(gè)數(shù)字很可能都不對(duì)!我們知道，土地使用權(quán)的出讓年限為50年或70年，政府從開(kāi)發(fā)商那里一次性收走出讓金，開(kāi)發(fā)商再?gòu)馁?gòu)房者那里一次性收回，這種做法保證了政府首先獲利，開(kāi)發(fā)商獲利，付出最多的是購(gòu)房者。
為什么不能將土地出讓金一次性收取改為逐年收取呢?
在土地實(shí)行招拍掛之前，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)協(xié)議方式拿地，價(jià)格肯定要比現(xiàn)在招拍掛低得多，而且還可以分好幾次付，在還沒(méi)付清土地出讓金時(shí)，通過(guò)賣(mài)期房，開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始數(shù)錢(qián)了，因此，土地成本幾乎不在他們考慮的范圍。只要拿到地就等于弄了一臺(tái)印鈔機(jī)，那時(shí)開(kāi)發(fā)商琢磨的是如何通過(guò)倒地發(fā)財(cái)，哪還有心思琢磨年租制!土地收益都流進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包。
土地出讓金的一次性收取，等于提前支取了未來(lái)50年或70年的土地租金，這筆錢(qián)大都留在地方政府手中，用于建設(shè)形象工程或者購(gòu)置土地，錢(qián)不夠，再賣(mài)地，賣(mài)了地再搞形象工程再買(mǎi)地，形成一個(gè)怪圈，大量土地被閑置或浪費(fèi)。
一次性繳納土地出讓金傷害的是失地農(nóng)民、被拆遷的城市居民和購(gòu)房者。把一次性收取變成年租制，可以切實(shí)降低房?jī)r(jià)，防止地方政府行為短期化，和諧社會(huì)關(guān)系，使得土地成為可持續(xù)開(kāi)發(fā)的資源，也為后代留下寶貴的土地財(cái)富。