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剩余法的特點
根據(jù)剩余法的原理和計算公式，剩余法估價是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的場地購置費用。其可靠性如何，取決于以下幾點：①是否根據(jù)土地估價的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價；③是否正確地確定了土地開發(fā)費用和正常利潤等。
需要注意的是剩余法估價有以下幾個假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動產(chǎn)總價或租金的取得以及各項成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因為作為估價師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價格水平的細(xì)微變化，同時在開發(fā)期間不但租金和售價會上漲(下降)，各類開發(fā)成本也會上漲(下降)。因此，剩余法估價隱含著這樣一個假設(shè)：剩余法估價中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項目可行性研究或投資決策分析，也可通過周密的市場調(diào)查和分析，對預(yù)期租金、售價及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評估。
(2)假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。
(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國外的剩余法估價中表現(xiàn)得更為明顯。國內(nèi)一些估價人員則往往混淆了估價與項目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。
剩余法的特點
根據(jù)剩余法的原理和計算公式，剩余法估價是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的場地購置費用。其可靠性如何，取決于以下幾點：①是否根據(jù)土地估價的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價；③是否正確地確定了土地開發(fā)費用和正常利潤等。
需要注意的是剩余法估價有以下幾個假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動產(chǎn)總價或租金的取得以及各項成本的支付都發(fā)生在將來，但剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。這是因為作為估價師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價格水平的細(xì)微變化，同時在開發(fā)期間不但租金和售價會上漲(下降)，各類開發(fā)成本也會上漲(下降)。因此，剩余法估價隱含著這樣一個假設(shè)：剩余法估價中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項目可行性研究或投資決策分析，也可通過周密的市場調(diào)查和分析，對預(yù)期租金、售價及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評估。
(2)假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。
(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國外的剩余法估價中表現(xiàn)得更為明顯。國內(nèi)一些估價人員則往往混淆了估價與項目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。