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(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2006年7月取得某市5000平方米商業(yè)用地40年期國(guó)有土地使用權(quán)。2007年2月，開(kāi)發(fā)完成工程進(jìn)度的90％，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場(chǎng)租金15％。該商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年12月開(kāi)發(fā)完成?，F(xiàn)因資金短缺，開(kāi)發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，委托某土地評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)土地估價(jià)師調(diào)查，該地塊周?chē)愃粕虡I(yè)用房多以出租方式經(jīng)營(yíng)，年租金水平為600元／平方米。該市銀行一年期貸款利率為6％，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般取2％。另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。就上述內(nèi)容，回答1~5小題的問(wèn)題。
1．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該塊國(guó)有土地使用權(quán)的方式可能是：( )。
A．掛牌
B．協(xié)議
C．租賃
D．拍賣(mài)
答案：AD
2．如果你是該土地估價(jià)師，評(píng)估時(shí)可以采用的估價(jià)方法有：( )。
A．收益還原法
B．剩余法
C．市場(chǎng)比較法
D．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
答案：BCD
3．在本項(xiàng)目評(píng)估中，土地還原利率是一個(gè)重要參數(shù)，土地估價(jià)師可以采用下列哪種方法確定還原利率( )。
A．安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法
B．風(fēng)險(xiǎn)分析法
C．經(jīng)驗(yàn)判斷法
D．純收益與價(jià)格比率法
答案：AD
解析：土地還原率的確定方法有1）土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率，采用市場(chǎng)上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率，將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
4．在評(píng)估時(shí)，關(guān)于開(kāi)發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響，下列說(shuō)法中正確的是( )。
A評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)客觀租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金，因此該租賃協(xié)議對(duì)評(píng)估無(wú)影響
B．評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)值的影響，且以前5年協(xié)議租金計(jì)算
C評(píng)估時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)客觀租金為基礎(chǔ)，用協(xié)議租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正
D．評(píng)估時(shí)應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行15％的修正，使其達(dá)到市場(chǎng)租金水平
答案：B
5．如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價(jià)應(yīng)是( )元／平方米。
A．7500
B．7155
C．7115
D．9487
答案：C
(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2006年7月取得某市5000平方米商業(yè)用地40年期國(guó)有土地使用權(quán)。2007年2月，開(kāi)發(fā)完成工程進(jìn)度的90％，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場(chǎng)租金15％。該商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年12月開(kāi)發(fā)完成?，F(xiàn)因資金短缺，開(kāi)發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，委托某土地評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)土地估價(jià)師調(diào)查，該地塊周?chē)愃粕虡I(yè)用房多以出租方式經(jīng)營(yíng)，年租金水平為600元／平方米。該市銀行一年期貸款利率為6％，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般取2％。另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。就上述內(nèi)容，回答1~5小題的問(wèn)題。
1．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該塊國(guó)有土地使用權(quán)的方式可能是：( )。
A．掛牌
B．協(xié)議
C．租賃
D．拍賣(mài)
答案：AD
2．如果你是該土地估價(jià)師，評(píng)估時(shí)可以采用的估價(jià)方法有：( )。
A．收益還原法
B．剩余法
C．市場(chǎng)比較法
D．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
答案：BCD
3．在本項(xiàng)目評(píng)估中，土地還原利率是一個(gè)重要參數(shù)，土地估價(jià)師可以采用下列哪種方法確定還原利率( )。
A．安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法
B．風(fēng)險(xiǎn)分析法
C．經(jīng)驗(yàn)判斷法
D．純收益與價(jià)格比率法
答案：AD
解析：土地還原率的確定方法有1）土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率，采用市場(chǎng)上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價(jià)格的平均值。2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率，還原率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率，將社會(huì)上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
4．在評(píng)估時(shí)，關(guān)于開(kāi)發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響，下列說(shuō)法中正確的是( )。
A評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)客觀租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金，因此該租賃協(xié)議對(duì)評(píng)估無(wú)影響
B．評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)值的影響，且以前5年協(xié)議租金計(jì)算
C評(píng)估時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)客觀租金為基礎(chǔ)，用協(xié)議租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正
D．評(píng)估時(shí)應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行15％的修正，使其達(dá)到市場(chǎng)租金水平
答案：B
5．如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價(jià)應(yīng)是( )元／平方米。
A．7500
B．7155
C．7115
D．9487
答案：C