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某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。
土地情況為：該土地通過征用后出讓獲得，當時征用時包括代征的500平方米的綠化用地在內(nèi)總面積共計5500平方米。土地出讓手續(xù)于2002年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000平方米，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通訊)，紅線內(nèi)基礎設施條件為“五通一平” (通上水、通下水、通路、通電、通訊、場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2米寬60米長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經(jīng)按照長每米500元在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調(diào)整)。
其他有關資料：
(1)以2003年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。
(2)該市2005年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果。基準地價的估價期日為2005年1月1日；基準地價為各類用途在法定出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。
(3)根據(jù)基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／平方米，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通訊)、紅線內(nèi)“場地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元／平方米。
(4)根據(jù)基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。
(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1．0，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2個百分點。
(6)土地還原率為6％。
(7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價：宗地對應的基準地價× (1十影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
標準答案：1．解題思路與方法選用
根據(jù)題意，估價對象處于基準地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準地價系數(shù)修正法評估。
2．解題步驟
(1)確定宗地所在土地級別及基準地價水平
該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元/平方米。
(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)
根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。
(3)確定年期修正系數(shù)
評估基準日為2006年7月1日，該宗地2002年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定出讓年期為50年，土地還原率為6％，則使用年期修正系數(shù)為：
y=[1－1／(1+6％)46]／[1—1／(1+6％)50]=0．9849
(4)確定期日修正系數(shù)
該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。基準地價的估價期日為2005年1月1日，宗地估價期日為2006年7月1日，則期日修正系數(shù)：(1+0.5％)18=1．0939
(5)確定容積率修正系數(shù)
根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準容積率每增高或降低0．1，均向上修正2個百分點。
待估宗地容積率=建筑面積／土地面積：6000／5000=1．2
容積率修正系數(shù)=1＋(1．2—1．0)×2=1．04
(6)土地開發(fā)程度修正
該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準地價內(nèi)涵不一致，需進行宗地開發(fā)程度修正。
開發(fā)程度修正額：10×5=50(元／平方米)
(7)計算宗地價格
待估宗地單位地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)
×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)
×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額
=500×(1+5％)×0．9849×1．0939×1．04+50
=638(元／平方米)
宗地總價=638×(5500—500)／10000=319(萬元)
(8)地下電纜減價修正
地下電纜減價=500×60=3(萬)
最后地價；319—3=316(萬元)
某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2006年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。
土地情況為：該土地通過征用后出讓獲得，當時征用時包括代征的500平方米的綠化用地在內(nèi)總面積共計5500平方米。土地出讓手續(xù)于2002年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000平方米，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通訊)，紅線內(nèi)基礎設施條件為“五通一平” (通上水、通下水、通路、通電、通訊、場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2米寬60米長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經(jīng)按照長每米500元在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調(diào)整)。
其他有關資料：
(1)以2003年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。
(2)該市2005年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果。基準地價的估價期日為2005年1月1日；基準地價為各類用途在法定出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。
(3)根據(jù)基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元／平方米，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通訊)、紅線內(nèi)“場地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元／平方米。
(4)根據(jù)基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。
(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1．0，容積率每增高或降低0．1，均向上修正2個百分點。
(6)土地還原率為6％。
(7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價：宗地對應的基準地價× (1十影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
標準答案：1．解題思路與方法選用
根據(jù)題意，估價對象處于基準地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準地價系數(shù)修正法評估。
2．解題步驟
(1)確定宗地所在土地級別及基準地價水平
該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元/平方米。
(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)
根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5％。
(3)確定年期修正系數(shù)
評估基準日為2006年7月1日，該宗地2002年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定出讓年期為50年，土地還原率為6％，則使用年期修正系數(shù)為：
y=[1－1／(1+6％)46]／[1—1／(1+6％)50]=0．9849
(4)確定期日修正系數(shù)
該市工業(yè)用地價格在2003年7月1日至2006年7月1日期間，平均每月上漲0．5％。基準地價的估價期日為2005年1月1日，宗地估價期日為2006年7月1日，則期日修正系數(shù)：(1+0.5％)18=1．0939
(5)確定容積率修正系數(shù)
根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1．0，對應的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準容積率每增高或降低0．1，均向上修正2個百分點。
待估宗地容積率=建筑面積／土地面積：6000／5000=1．2
容積率修正系數(shù)=1＋(1．2—1．0)×2=1．04
(6)土地開發(fā)程度修正
該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準地價內(nèi)涵不一致，需進行宗地開發(fā)程度修正。
開發(fā)程度修正額：10×5=50(元／平方米)
(7)計算宗地價格
待估宗地單位地價=宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)
×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)
×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額
=500×(1+5％)×0．9849×1．0939×1．04+50
=638(元／平方米)
宗地總價=638×(5500—500)／10000=319(萬元)
(8)地下電纜減價修正
地下電纜減價=500×60=3(萬)
最后地價；319—3=316(萬元)