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2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開(kāi)發(fā)程度的國(guó)有空地，土地總面積10000平方米，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來(lái)三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為2％，已建成銷(xiāo)售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開(kāi)發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元／平方米，樓層在8層以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元／平方米，平均建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)1000元／平方米，貸款年利率6％，銷(xiāo)售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6％，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30％?；?BR> 1．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。
A．收益還原法
B．市場(chǎng)比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
2．根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰當(dāng)?shù)氖? )。
A．因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則
B．因?yàn)閰^(qū)域未來(lái)價(jià)格年平均上漲比率僅為2％，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C．實(shí)際建筑容積率2．8，建筑密度30％，符合利用原則
D．根據(jù)規(guī)劃2．04建筑容積率43．0，40％ 建筑覆蓋率450％，不符合利用原則
3．根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是( )。
A．17479萬(wàn)元
B．18727萬(wàn)元
C．23305萬(wàn)元
D．24970萬(wàn)元
4．該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )。
A．5624萬(wàn)元
B．6185萬(wàn)元
C ．8243萬(wàn)元
D．8992萬(wàn)元
5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲于2005年6月16日競(jìng)價(jià)成功一宗地國(guó)有土地使用權(quán)，并于2005年6月28與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。2006年7月26，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估價(jià)期日應(yīng)確定可以有以下方式( )。
A．2006年7月26，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值
B．2005年6月28，但合同事先要有約定
C．2005年6月16日
D．2005年7月29日
標(biāo)準(zhǔn)答案： BC, ABC, D, C, AB
2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開(kāi)發(fā)程度的國(guó)有空地，土地總面積10000平方米，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來(lái)三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為2％，已建成銷(xiāo)售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開(kāi)發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元／平方米，樓層在8層以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元／平方米，平均建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)1000元／平方米，貸款年利率6％，銷(xiāo)售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6％，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30％?；?BR> 1．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。
A．收益還原法
B．市場(chǎng)比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
2．根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰當(dāng)?shù)氖? )。
A．因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則
B．因?yàn)閰^(qū)域未來(lái)價(jià)格年平均上漲比率僅為2％，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C．實(shí)際建筑容積率2．8，建筑密度30％，符合利用原則
D．根據(jù)規(guī)劃2．04建筑容積率43．0，40％ 建筑覆蓋率450％，不符合利用原則
3．根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是( )。
A．17479萬(wàn)元
B．18727萬(wàn)元
C．23305萬(wàn)元
D．24970萬(wàn)元
4．該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )。
A．5624萬(wàn)元
B．6185萬(wàn)元
C ．8243萬(wàn)元
D．8992萬(wàn)元
5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲于2005年6月16日競(jìng)價(jià)成功一宗地國(guó)有土地使用權(quán)，并于2005年6月28與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。2006年7月26，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估價(jià)期日應(yīng)確定可以有以下方式( )。
A．2006年7月26，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值
B．2005年6月28，但合同事先要有約定
C．2005年6月16日
D．2005年7月29日
標(biāo)準(zhǔn)答案： BC, ABC, D, C, AB