違規(guī)賣地將被禁止
農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地催生了一批批“地王”，某些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還在出面倒騰土地抵押貸款，隨意變更用地性質(zhì);相應(yīng)的，中央調(diào)控的攻堅(jiān)之戰(zhàn)也在打響：土地出讓金的追繳與制度重構(gòu)正在醞釀，土地儲(chǔ)備融資有望規(guī)范，單一的土地批租制度也在受到一些學(xué)者的置疑……
可以預(yù)見，一場(chǎng)圍繞著土地這一民之根本的樓市“分類調(diào)控風(fēng)”正在加緊襲來。
市場(chǎng)：違規(guī)賣地，暴利根源
違規(guī)賣地?fù)Q錢，表面上的理解，是一些地方政府從土地出讓方式的各環(huán)節(jié)入手，設(shè)計(jì)能夠在自己手中提升土地價(jià)值的做法。
第一環(huán)節(jié)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地
一位土地專家舉例，一塊農(nóng)用地以5萬元/畝的成本征用，但出讓時(shí)可能達(dá)到每畝百萬元以上，增幅近20倍。以極低價(jià)格收地，再以高價(jià)通過招拍掛方式出讓，甚至聯(lián)手開發(fā)商，直接“以租代征”，省去出讓成本，是目前一些地方政府和開發(fā)商獲得土地暴利的重要手法之一。
盡管之前有國土資源部高層人士表示，由于土地出讓的大部分收益都用于征用以及動(dòng)拆遷安置，即使收上來的收入也有一部分投入到城市建設(shè)。但從招拍掛價(jià)格的一路走高，“地王”標(biāo)的金額的一次次刷新可以看出，地價(jià)上升快速至少是房?jī)r(jià)走高的原因之一。
第二環(huán)節(jié)，土地出讓的“雙保險(xiǎn)”
征收上來的土地需要先由一級(jí)開發(fā)商完成“七通一平”等以熟地出讓，這是目前土地開發(fā)的趨勢(shì)之一。而一級(jí)開發(fā)商有時(shí)就是地方政府全資組建的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。然而，的金融風(fēng)險(xiǎn)也正出自土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)。
專家稱，土地儲(chǔ)備中心作為政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不擁有土地使用權(quán)。但一些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)卻將收購、收回的土地辦理了以土地收購儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，到銀行辦理抵押貸款。由于其特殊的地方政府擔(dān)保背景，各銀行都倍加青睞，成為“雙保險(xiǎn)”。
盡管，從去年開始，央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門已經(jīng)多次提醒，地方政府的擔(dān)保并不受法律保護(hù)，但是卻遭到大部分銀行的拒絕?！俺说胤秸呢?cái)政擔(dān)保，我們不相信其它的憑證?！鄙鲜霰本┮患毅y行人士稱。
然而，和炒房的本質(zhì)相同，參與炒地的地方政府或開發(fā)企業(yè)一旦遇到行業(yè)性泡沫，抵押的土地貶值，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，直接導(dǎo)致銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)?！肮烙?jì)目前已經(jīng)有一些小城市已經(jīng)出現(xiàn)地方政府財(cái)政擔(dān)保的壞賬，才會(huì)引起央行的高度警覺?！?BR> 第三環(huán)節(jié)，用地性質(zhì)變更
據(jù)媒體報(bào)道，在西部某大型都市，政府以土地性質(zhì)變更的方式抵消國有企業(yè)壞賬，并頗以此為榮。比如將原來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，土地可以以很高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。
“用地性質(zhì)變更有時(shí)只是地方政府的一句話，在這樣的體制下，憑空出現(xiàn)暴利空間是難免的?！币晃环康禺a(chǎn)專家稱，“而實(shí)際上，憑空拉高地價(jià)只能是將大量的流動(dòng)資金為利益主導(dǎo)方所用，即沒有改善市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力，也沒有實(shí)質(zhì)提升物業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)效率，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，最終買單的是銀行系統(tǒng)，也就是全體國民的收入?！?BR> 政策：土地調(diào)控，攻堅(jiān)之役
對(duì)土地市場(chǎng)的不規(guī)范行為和矛盾關(guān)系的梳理被稱為此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的攻堅(jiān)之役。
土地出讓金的追繳與制度重構(gòu)
顯然，在國土資源部看來，“以租代征”等違法行為是擾亂土地金融市場(chǎng)的大惡之一。它直接導(dǎo)致了土地出讓金的流失。
6月1日，國土資源部要求省級(jí)主管部門在6月底前公開、依法、嚴(yán)肅查處3起以上嚴(yán)重土地違法案件，年底前要達(dá)到8起以上。其中打擊的重點(diǎn)違法行為之一就是“以租代征”。
沒繳的要懲，欠繳的要追。
宏觀調(diào)控一個(gè)月，廣州市前后三次向41塊土地項(xiàng)目追繳土地出讓金，同時(shí)追回47塊閑置土地，在土地梳理方面可謂大刀闊斧。
然而，僅僅對(duì)開發(fā)商欠的土地錢進(jìn)行事后追繳，確實(shí)并非解決土地資金鏈的根本問題。政府已經(jīng)開始自問自己使用這筆土地錢的規(guī)范與否。
日前，一個(gè)比較清晰的土地出讓金改革方案已經(jīng)在財(cái)政部和國土資源部的共同參與下基本成形，核心思路是把土地出讓金納入常規(guī)預(yù)算，對(duì)土地出讓收益進(jìn)行基金式管理，使得一屆政府不能使用未來幾十年的土地收益。另外，還將增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障。
土地儲(chǔ)備融資有望規(guī)范
在土地金融政策的各種爭(zhēng)論中，另一個(gè)焦點(diǎn)是目前的土地儲(chǔ)備制度：各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以儲(chǔ)備的土地做抵押向銀行貸款，并通過地方政府提供信用擔(dān)保。一些土地儲(chǔ)備中心又直接介入開發(fā)，同時(shí)扮演一級(jí)開發(fā)商和二級(jí)開發(fā)商的角色。這些都是目前土地金融管理混亂的最明顯標(biāo)志之一。
為規(guī)范這一市場(chǎng)，“國六條”出臺(tái)后不久，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康即明確指出，“商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議。”
國土資源部也在近期傳出消息，關(guān)于土地儲(chǔ)備制度改革的方案正在研究中，并有望在兩個(gè)月后上報(bào)相關(guān)部門，新的土地儲(chǔ)備管理辦法將從法律上明確土地收購儲(chǔ)備的行政行為性質(zhì)以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)利關(guān)系。目前普遍存在的“儲(chǔ)備土地抵押融資”將以此為據(jù)受到限制。
單一的土地批租制度受置疑
除土地出讓金和土地抵押貸款外，另一個(gè)涉及土地金融的爭(zhēng)議來自單一的土地批租制度。
土地評(píng)估學(xué)者章林曉認(rèn)為，由于我國的稅負(fù)起點(diǎn)較高，再加上土地批租制度，會(huì)使土地成本擴(kuò)大，最終轉(zhuǎn)移為房?jī)r(jià)上漲。因此單一的土地批租制度并不適合我國國情。
“土地批租確保了政府在土地上收益的利益化，卻最終得由購房者來承擔(dān)高房?jī)r(jià)。正因?yàn)榭吹搅送恋嘏庵贫鹊钠嫘?，才引來了“國十五條”的限房?jī)r(jià)，限地價(jià)等保障性住房金融政策。這是對(duì)土地招拍掛的及時(shí)修正?！?BR>
農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地催生了一批批“地王”，某些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還在出面倒騰土地抵押貸款，隨意變更用地性質(zhì);相應(yīng)的，中央調(diào)控的攻堅(jiān)之戰(zhàn)也在打響：土地出讓金的追繳與制度重構(gòu)正在醞釀，土地儲(chǔ)備融資有望規(guī)范，單一的土地批租制度也在受到一些學(xué)者的置疑……
可以預(yù)見，一場(chǎng)圍繞著土地這一民之根本的樓市“分類調(diào)控風(fēng)”正在加緊襲來。
市場(chǎng)：違規(guī)賣地，暴利根源
違規(guī)賣地?fù)Q錢，表面上的理解，是一些地方政府從土地出讓方式的各環(huán)節(jié)入手，設(shè)計(jì)能夠在自己手中提升土地價(jià)值的做法。
第一環(huán)節(jié)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地
一位土地專家舉例，一塊農(nóng)用地以5萬元/畝的成本征用，但出讓時(shí)可能達(dá)到每畝百萬元以上，增幅近20倍。以極低價(jià)格收地，再以高價(jià)通過招拍掛方式出讓，甚至聯(lián)手開發(fā)商，直接“以租代征”，省去出讓成本，是目前一些地方政府和開發(fā)商獲得土地暴利的重要手法之一。
盡管之前有國土資源部高層人士表示，由于土地出讓的大部分收益都用于征用以及動(dòng)拆遷安置，即使收上來的收入也有一部分投入到城市建設(shè)。但從招拍掛價(jià)格的一路走高，“地王”標(biāo)的金額的一次次刷新可以看出，地價(jià)上升快速至少是房?jī)r(jià)走高的原因之一。
第二環(huán)節(jié)，土地出讓的“雙保險(xiǎn)”
征收上來的土地需要先由一級(jí)開發(fā)商完成“七通一平”等以熟地出讓，這是目前土地開發(fā)的趨勢(shì)之一。而一級(jí)開發(fā)商有時(shí)就是地方政府全資組建的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。然而，的金融風(fēng)險(xiǎn)也正出自土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)。
專家稱，土地儲(chǔ)備中心作為政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不擁有土地使用權(quán)。但一些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)卻將收購、收回的土地辦理了以土地收購儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，到銀行辦理抵押貸款。由于其特殊的地方政府擔(dān)保背景，各銀行都倍加青睞，成為“雙保險(xiǎn)”。
盡管，從去年開始，央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門已經(jīng)多次提醒，地方政府的擔(dān)保并不受法律保護(hù)，但是卻遭到大部分銀行的拒絕?！俺说胤秸呢?cái)政擔(dān)保，我們不相信其它的憑證?！鄙鲜霰本┮患毅y行人士稱。
然而，和炒房的本質(zhì)相同，參與炒地的地方政府或開發(fā)企業(yè)一旦遇到行業(yè)性泡沫，抵押的土地貶值，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，直接導(dǎo)致銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)?！肮烙?jì)目前已經(jīng)有一些小城市已經(jīng)出現(xiàn)地方政府財(cái)政擔(dān)保的壞賬，才會(huì)引起央行的高度警覺?！?BR> 第三環(huán)節(jié)，用地性質(zhì)變更
據(jù)媒體報(bào)道，在西部某大型都市，政府以土地性質(zhì)變更的方式抵消國有企業(yè)壞賬，并頗以此為榮。比如將原來的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，土地可以以很高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。
“用地性質(zhì)變更有時(shí)只是地方政府的一句話，在這樣的體制下，憑空出現(xiàn)暴利空間是難免的?！币晃环康禺a(chǎn)專家稱，“而實(shí)際上，憑空拉高地價(jià)只能是將大量的流動(dòng)資金為利益主導(dǎo)方所用，即沒有改善市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力，也沒有實(shí)質(zhì)提升物業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)效率，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，最終買單的是銀行系統(tǒng)，也就是全體國民的收入?！?BR> 政策：土地調(diào)控，攻堅(jiān)之役
對(duì)土地市場(chǎng)的不規(guī)范行為和矛盾關(guān)系的梳理被稱為此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的攻堅(jiān)之役。
土地出讓金的追繳與制度重構(gòu)
顯然，在國土資源部看來，“以租代征”等違法行為是擾亂土地金融市場(chǎng)的大惡之一。它直接導(dǎo)致了土地出讓金的流失。
6月1日，國土資源部要求省級(jí)主管部門在6月底前公開、依法、嚴(yán)肅查處3起以上嚴(yán)重土地違法案件，年底前要達(dá)到8起以上。其中打擊的重點(diǎn)違法行為之一就是“以租代征”。
沒繳的要懲，欠繳的要追。
宏觀調(diào)控一個(gè)月，廣州市前后三次向41塊土地項(xiàng)目追繳土地出讓金，同時(shí)追回47塊閑置土地，在土地梳理方面可謂大刀闊斧。
然而，僅僅對(duì)開發(fā)商欠的土地錢進(jìn)行事后追繳，確實(shí)并非解決土地資金鏈的根本問題。政府已經(jīng)開始自問自己使用這筆土地錢的規(guī)范與否。
日前，一個(gè)比較清晰的土地出讓金改革方案已經(jīng)在財(cái)政部和國土資源部的共同參與下基本成形，核心思路是把土地出讓金納入常規(guī)預(yù)算，對(duì)土地出讓收益進(jìn)行基金式管理，使得一屆政府不能使用未來幾十年的土地收益。另外，還將增大征地拆遷補(bǔ)償和農(nóng)民社會(huì)保障。
土地儲(chǔ)備融資有望規(guī)范
在土地金融政策的各種爭(zhēng)論中，另一個(gè)焦點(diǎn)是目前的土地儲(chǔ)備制度：各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以儲(chǔ)備的土地做抵押向銀行貸款，并通過地方政府提供信用擔(dān)保。一些土地儲(chǔ)備中心又直接介入開發(fā)，同時(shí)扮演一級(jí)開發(fā)商和二級(jí)開發(fā)商的角色。這些都是目前土地金融管理混亂的最明顯標(biāo)志之一。
為規(guī)范這一市場(chǎng)，“國六條”出臺(tái)后不久，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康即明確指出，“商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議。”
國土資源部也在近期傳出消息，關(guān)于土地儲(chǔ)備制度改革的方案正在研究中，并有望在兩個(gè)月后上報(bào)相關(guān)部門，新的土地儲(chǔ)備管理辦法將從法律上明確土地收購儲(chǔ)備的行政行為性質(zhì)以及相應(yīng)的權(quán)責(zé)利關(guān)系。目前普遍存在的“儲(chǔ)備土地抵押融資”將以此為據(jù)受到限制。
單一的土地批租制度受置疑
除土地出讓金和土地抵押貸款外，另一個(gè)涉及土地金融的爭(zhēng)議來自單一的土地批租制度。
土地評(píng)估學(xué)者章林曉認(rèn)為，由于我國的稅負(fù)起點(diǎn)較高，再加上土地批租制度，會(huì)使土地成本擴(kuò)大，最終轉(zhuǎn)移為房?jī)r(jià)上漲。因此單一的土地批租制度并不適合我國國情。
“土地批租確保了政府在土地上收益的利益化，卻最終得由購房者來承擔(dān)高房?jī)r(jià)。正因?yàn)榭吹搅送恋嘏庵贫鹊钠嫘?，才引來了“國十五條”的限房?jī)r(jià)，限地價(jià)等保障性住房金融政策。這是對(duì)土地招拍掛的及時(shí)修正?！?BR>