初級會計師考試《初級會計實務(wù)》第1章重、難點及典型例題六：固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)
六、固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)
（一）固定資產(chǎn)【★2010年、2009年客觀題】
1．固定資產(chǎn)的概念和特征
同時具有以下特征的有形資產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)：
第一，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；
第二，使用壽命超過一個會計年度。
2．固定資產(chǎn)的確認(rèn)
固定資產(chǎn)在符合定義的前提下，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件，才能加以確認(rèn)：
（1）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（2）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
【提示】在實務(wù)中，對于固定資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)時，還需要注意以下兩點：
第一，固定資產(chǎn)各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項固定資產(chǎn)；
第二，與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本；不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
3．固定資產(chǎn)的分類
【提示】由于企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)不同，經(jīng)營規(guī)模各異，對固定資產(chǎn)的分類不可能完全一致，但實際工作中，企業(yè)大多采用綜合分類的方法作為編制固定資產(chǎn)目錄、進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。
4．固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理
企業(yè)通過“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)清理”等科目核算固定資產(chǎn)的取得、計提折舊、處置等。
（1）固定資產(chǎn)的取得
固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實際取得成本進(jìn)行初始計量。
①外購固定資產(chǎn)
外購固定資產(chǎn)，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員的服務(wù)費等。
第一，購置的不需要安裝的固定資產(chǎn)，按照實際支付的購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、專業(yè)人員的服務(wù)費等，作為固定資產(chǎn)的成本，計入“固定資產(chǎn)”科目的借方。
若企業(yè)為增值稅一般納稅人，則企業(yè)購進(jìn)機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額不納入固定資產(chǎn)成本核算，可以從銷項稅額中抵扣。
【拓展】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》中的規(guī)定（以下選擇部分內(nèi)容）：
一、自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人（以下簡稱納稅人）購進(jìn)（包括接受捐贈、實物投資，下同）或者自制（包括改擴建、安裝，下阿）固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額（以下簡稱固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額），可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號，以下簡稱條例）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號，以下簡稱細(xì)則）的有關(guān)規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)（以下簡稱增值稅扣稅憑證）從銷項稅額中抵扣，其進(jìn)項稅額應(yīng)當(dāng)記入“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。
二、納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額，是指納稅人2009年1月1日以后（含1月1日，下同）實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額。
【鏈接】關(guān)于購入固定資產(chǎn)增值稅可以抵扣的內(nèi)容請結(jié)合第二章負(fù)債“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅”的知識點進(jìn)行學(xué)習(xí)。
第二，購入需要安裝的固定資產(chǎn)。應(yīng)在購入不需要安裝的固定資產(chǎn)取得成本的基礎(chǔ)上加上安裝調(diào)試成本等，作為購入固定資產(chǎn)的成本，先通過“在建工程”科目歸集其成本，待達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
第三，如果一筆款項購入多項沒有單獨標(biāo)價的固定資產(chǎn)，應(yīng)將各項資產(chǎn)單獨確認(rèn)為固定資產(chǎn)，并按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進(jìn)行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。
②自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在核算時應(yīng)先通過“在建工程”科目核算，待達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
③如果企業(yè)自建固定資產(chǎn)采用了出包方式，企業(yè)支付給建造商的工程價款通過“在建工程”科目核算，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按實際發(fā)生的成本，由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
【例題41·多選題】在采用自營方式建造辦公樓的情況下，下列項目中應(yīng)計入辦公樓成本的有（）。
A．企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用
B．工程領(lǐng)用本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品涉及的增值稅銷項稅額
C．生產(chǎn)車間為工程提供的水、電等費用
D．工程項目耗用的工程物資
【答案】BCD
【解析】企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用應(yīng)計入管理費用。
【例題42·單選題】某企業(yè)自行建造管理用房屋一間，購入所需的各種物資100000元，支付增值稅17000元（假定增值稅不可以抵扣），全部用于建造工程。另外還領(lǐng)用本企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品一批，實際成本2000元，售價2500元，提取工程人員工資20000元，提取工程人員的福利費2800元，支付其他費用3755元。該企業(yè)適用的增值稅稅率為17%，則該房屋的實際造價為（）元。
A．145980
B．145895
C．145555
D．143095
【答案】A
【解析】自行建造的固定資產(chǎn)的成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，房屋屬于不動產(chǎn)，產(chǎn)生的增值稅不得抵扣，要計入資產(chǎn)的成本。房屋的實際造價＝100000＋17000＋2000＋2500×17%＋20000＋2800＋3755＝145980（元）。
（2）固定資產(chǎn)的折舊【★2011年單選題、多選題】
①固定資產(chǎn)折舊概述
②影響折舊計提的因素
第一，固定資產(chǎn)原價；
第二，預(yù)計凈殘值；
第三，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；
第四，固定資產(chǎn)的使用壽命。
③計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；
第二，單獨計價作為固定資產(chǎn)入賬的土地。
在具體計提折舊時，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。
④折舊方法
折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。
a．年限平均法
b．工作量法
c．雙倍余額遞減法
年折舊率＝2÷預(yù)計使用年限×100%（直線法折舊率的兩倍）
年折舊額＝固定資產(chǎn)賬面凈值×年折舊率
在固定資產(chǎn)折舊年限到期的最后兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)的賬面凈值扣除預(yù)計凈殘值后的凈值平均攤銷。
d．年數(shù)總和法
年折舊率＝尚可使用年限÷預(yù)計使用年限的年數(shù)總和×100%
年折舊額＝（固定資產(chǎn)原值－預(yù)計凈殘值）×年折舊率
⑤固定資產(chǎn)折舊的賬務(wù)處理
【例題43·單選題】某項固定資產(chǎn)的原值為200000元，預(yù)計凈殘值為2000元，預(yù)計使用年限為5年。則在年數(shù)總和法下第四年的折舊額為（）元。
A．26400
B．52800
C．40000
D．39600
【答案】A
【解析】年數(shù)總和法下，第四年的折舊率＝（5－3）/（5＋4＋3＋2＋1）＝2/15；
折舊額＝（200000－2000）×2/15＝26400（元）。
【例題44·判斷題】按雙倍余額遞減法計提的折舊額在任何時期都大于按年限平均法計提的折舊額。（）
【答案】×
【解析】在計提折舊的初期，雙倍余額遞減法計提的折舊額大于按年限平均法計提的折舊額；在計提折舊的后期，雙倍余額遞減法計提的折舊額小于按年限平均法計提的折舊額。
（3）固定資產(chǎn)的后續(xù)支出
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本。如有被替換的部分，應(yīng)同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除。不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，若是生產(chǎn)車間和行政管理部門等發(fā)生的，計入管理費用科目；若是專設(shè)銷售機構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入銷售費用科目。
【例題45·單選題】某企業(yè)對一條生產(chǎn)線進(jìn)行更新改造。該生產(chǎn)線的原價為100萬元，已提折舊為60萬元。改造過程中發(fā)生支出35萬元，被替換部分的賬面價值5萬元。該生產(chǎn)線更新改造后的成本為（）萬元。
A．65
B．70
C．125
D．130
【答案】B
【解析】該生產(chǎn)線更新改造后的入賬價值＝（100－60）＋35－5＝70（萬元）。
（4）固定資產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、報廢或者毀損的固定資產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，清理的凈損益計入當(dāng)期損益。凈損益屬于籌建期間的計入“管理費用”，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”。
【例題46·單選題】某企業(yè)出售一臺設(shè)備（不考慮相關(guān)稅費），原價160000元，已提折舊45000元，出售設(shè)備時發(fā)生各種清理費用3000元，出售設(shè)備所得價款113000元。該設(shè)備出售凈收益為（）元。
A．－2000
B．2000
C．5000
D．－5000
【答案】D
【解析】該設(shè)備出售凈收益＝113000－（160000－45000＋3000）＝－5000（元）。
【例題47·多選題】企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益時，可能涉及的會計科目有（）。
A．管理費用
B．營業(yè)外收入
C．營業(yè)外支出
D．待處理財產(chǎn)損溢
【答案】ABC
【解析】企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益時可能涉及的套計科目有：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出和管理費用。如果屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”；如果屬于籌建期間的計入“管理費用”。
【例題48·計算題】甲公司2007年6月30日從銀行借入資金1000000元，用于購置大型設(shè)備。借款期限為3年，年利率為5%（實際利率與合同利率一致），分期付息，半年支付一次利息?？铐椧汛嫒脬y行。
2008年1月1日，甲公司收到購入的設(shè)備，并用銀行存款支付設(shè)備價款840000元（含增值稅，增值稅不允許抵扣）。該設(shè)備安裝調(diào)試期間發(fā)生安裝調(diào)試費160000元，于2008年12月31日投入使用，該設(shè)備預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值率為5%，采用雙倍余額遞減法計提折舊。
2010年6月30日，甲公司以銀行存款歸還借款本金和2010年上半年的利息共計1025000元。2010年12月31日，甲公司因轉(zhuǎn)產(chǎn)，將該設(shè)備出售，收到價款450000元，存入銀行。另外，甲公司用銀行存款支付清理費用2000元。（不考慮借款存入銀行產(chǎn)生的利息收入）
要求：
（1）計算該設(shè)備的入賬價值；
（2）計算該設(shè)備2009年度、2010年度應(yīng)計提的折舊費用；
（3）編制2009年末計提借款利息的會計分錄；
（4）編制歸還借款本金和最后半年利息時的會計分錄；
（5）編制出售該設(shè)備時的會計分錄。
【答案】
（1）該設(shè)備的入賬價值＝840000＋160000＋1000000×5%＝1050000（元）
（2）計算該設(shè)備2009年度、2010年度應(yīng)計提的折舊費用
①折舊率＝2÷5×100%＝40%
②該設(shè)備2009年度應(yīng)計提的折舊費用＝1050000×40%＝420000（元）
③該設(shè)備2010年度應(yīng)計提的折舊費用＝（1050000－420000）×40%＝252000（元）
（3）2009年末計提借款利息的會計分錄：
借：財務(wù)費用 25000
貸：應(yīng)付利息 25000
（4）歸還借款本息時的會計分錄：
借：長期借款—本金 1000000
財務(wù)費用 25000
貸：銀行存款 1025000
（5）出售該設(shè)備時的會計分錄：
借：累計折舊 672000
固定資產(chǎn)清理 378000
貸：固定資產(chǎn) 1050000
借：銀行存款 450000
貸：固定資產(chǎn)清理 450000
借：固定資產(chǎn)清理 2000
貸：銀行存款 2000
借：固定資產(chǎn)清理 70000
貸：營業(yè)外收入 70000
（5）固定資產(chǎn)清查
對固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)定期或者至少每年年末實地盤點一次。在清查過程中如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應(yīng)及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
①盤盈
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)作為前期差錯處理，在按管理權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)處理前，應(yīng)按重置成本做如下處理：
借：固定資產(chǎn)（重置成本）
貸：以前年度損益調(diào)整
期末，將以前年度損益調(diào)整轉(zhuǎn)入“利潤分配—未分配利潤”科目。
②盤虧
盤虧的固定資產(chǎn)通過“待處理財產(chǎn)損溢”科目核算。盤虧或毀損的固定資產(chǎn)，減去過失人或者保險公司等支付的賠款和殘料價值之后，計入當(dāng)期營業(yè)外支出。
【提示】若已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。
如盤虧或毀損的固定資產(chǎn)，在期末結(jié)賬前尚未批準(zhǔn)處理的，在對外提供財務(wù)會計報告時應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行處理，并在會計報表附注中作出說明；如果其后批準(zhǔn)處理的金額與已處理的金額不一致，應(yīng)按其差額調(diào)整會計報表相關(guān)項目的年初數(shù)。
（6）固定資產(chǎn)減值
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的可收回金額低于其賬面價值的，企業(yè)應(yīng)將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，同時確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。
（二）投資性房地產(chǎn)【★2010年單選題、2011年多選題、2011年、2010年判斷題】
1．投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
2．投資性房地產(chǎn)的范圍
（1）屬于投資性房地產(chǎn)的項目
①已出租的土地使用權(quán)—是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
※企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
※母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。
②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)—是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。
③已出租的建筑物—是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物（必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物），包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
（2）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
①自用房地產(chǎn)—為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等?！髽I(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
②作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。
【拓展】需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（1）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。（3）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的。出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。（4）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題49·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋
B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物
C．企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)
D．企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物
【答案】B
【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)；選項D屬于固定資產(chǎn)。若選項D將“建筑物”改為“土地使用權(quán)”，則屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題50·判斷題】企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。（）
【答案】×
【解析】投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，企業(yè)計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，仍應(yīng)按無形資產(chǎn)核算。
3．投資性房地產(chǎn)的取得
（1）外購的投資性房地產(chǎn)
其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。
4．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。
（2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
成本模式在符合一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，應(yīng)作為政策變更處理，已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
5．投資性房地產(chǎn)的處置
（1）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
處置時原累計確認(rèn)的公允價值變動應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
【例題51·單選題】企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元．其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】B
處置當(dāng)期的損益＝100－80＝20（萬元）
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：其他業(yè)務(wù)成本80
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 70
—公允價值變動 10
將“公允價值變動損益”科目的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：
借：公允價值變動損益 10
貸：其他業(yè)務(wù)成本 10
（這筆分錄借貸雙方都是損益類科目，不影響處置當(dāng)期的損益）
六、固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)
（一）固定資產(chǎn)【★2010年、2009年客觀題】
1．固定資產(chǎn)的概念和特征
同時具有以下特征的有形資產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)：
第一，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；
第二，使用壽命超過一個會計年度。
2．固定資產(chǎn)的確認(rèn)
固定資產(chǎn)在符合定義的前提下，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件，才能加以確認(rèn)：
（1）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（2）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
【提示】在實務(wù)中，對于固定資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)時，還需要注意以下兩點：
第一，固定資產(chǎn)各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項固定資產(chǎn)；
第二，與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本；不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
3．固定資產(chǎn)的分類
【提示】由于企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)不同，經(jīng)營規(guī)模各異，對固定資產(chǎn)的分類不可能完全一致，但實際工作中，企業(yè)大多采用綜合分類的方法作為編制固定資產(chǎn)目錄、進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。
4．固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理
企業(yè)通過“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)清理”等科目核算固定資產(chǎn)的取得、計提折舊、處置等。
（1）固定資產(chǎn)的取得
固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實際取得成本進(jìn)行初始計量。
①外購固定資產(chǎn)
外購固定資產(chǎn)，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員的服務(wù)費等。
第一，購置的不需要安裝的固定資產(chǎn)，按照實際支付的購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、專業(yè)人員的服務(wù)費等，作為固定資產(chǎn)的成本，計入“固定資產(chǎn)”科目的借方。
若企業(yè)為增值稅一般納稅人，則企業(yè)購進(jìn)機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額不納入固定資產(chǎn)成本核算，可以從銷項稅額中抵扣。
【拓展】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》中的規(guī)定（以下選擇部分內(nèi)容）：
一、自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人（以下簡稱納稅人）購進(jìn)（包括接受捐贈、實物投資，下同）或者自制（包括改擴建、安裝，下阿）固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項稅額（以下簡稱固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額），可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號，以下簡稱條例）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號，以下簡稱細(xì)則）的有關(guān)規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)（以下簡稱增值稅扣稅憑證）從銷項稅額中抵扣，其進(jìn)項稅額應(yīng)當(dāng)記入“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。
二、納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額，是指納稅人2009年1月1日以后（含1月1日，下同）實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額。
【鏈接】關(guān)于購入固定資產(chǎn)增值稅可以抵扣的內(nèi)容請結(jié)合第二章負(fù)債“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅”的知識點進(jìn)行學(xué)習(xí)。
第二，購入需要安裝的固定資產(chǎn)。應(yīng)在購入不需要安裝的固定資產(chǎn)取得成本的基礎(chǔ)上加上安裝調(diào)試成本等，作為購入固定資產(chǎn)的成本，先通過“在建工程”科目歸集其成本，待達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，再由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
第三，如果一筆款項購入多項沒有單獨標(biāo)價的固定資產(chǎn)，應(yīng)將各項資產(chǎn)單獨確認(rèn)為固定資產(chǎn)，并按各項固定資產(chǎn)公允價值的比例對總成本進(jìn)行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。
②自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在核算時應(yīng)先通過“在建工程”科目核算，待達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
③如果企業(yè)自建固定資產(chǎn)采用了出包方式，企業(yè)支付給建造商的工程價款通過“在建工程”科目核算，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按實際發(fā)生的成本，由“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。
【例題41·多選題】在采用自營方式建造辦公樓的情況下，下列項目中應(yīng)計入辦公樓成本的有（）。
A．企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用
B．工程領(lǐng)用本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品涉及的增值稅銷項稅額
C．生產(chǎn)車間為工程提供的水、電等費用
D．工程項目耗用的工程物資
【答案】BCD
【解析】企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用應(yīng)計入管理費用。
【例題42·單選題】某企業(yè)自行建造管理用房屋一間，購入所需的各種物資100000元，支付增值稅17000元（假定增值稅不可以抵扣），全部用于建造工程。另外還領(lǐng)用本企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品一批，實際成本2000元，售價2500元，提取工程人員工資20000元，提取工程人員的福利費2800元，支付其他費用3755元。該企業(yè)適用的增值稅稅率為17%，則該房屋的實際造價為（）元。
A．145980
B．145895
C．145555
D．143095
【答案】A
【解析】自行建造的固定資產(chǎn)的成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，房屋屬于不動產(chǎn)，產(chǎn)生的增值稅不得抵扣，要計入資產(chǎn)的成本。房屋的實際造價＝100000＋17000＋2000＋2500×17%＋20000＋2800＋3755＝145980（元）。
（2）固定資產(chǎn)的折舊【★2011年單選題、多選題】
①固定資產(chǎn)折舊概述
②影響折舊計提的因素
第一，固定資產(chǎn)原價；
第二，預(yù)計凈殘值；
第三，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；
第四，固定資產(chǎn)的使用壽命。
③計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：
第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；
第二，單獨計價作為固定資產(chǎn)入賬的土地。
在具體計提折舊時，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。
④折舊方法
折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。
a．年限平均法
b．工作量法
c．雙倍余額遞減法
年折舊率＝2÷預(yù)計使用年限×100%（直線法折舊率的兩倍）
年折舊額＝固定資產(chǎn)賬面凈值×年折舊率
在固定資產(chǎn)折舊年限到期的最后兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)的賬面凈值扣除預(yù)計凈殘值后的凈值平均攤銷。
d．年數(shù)總和法
年折舊率＝尚可使用年限÷預(yù)計使用年限的年數(shù)總和×100%
年折舊額＝（固定資產(chǎn)原值－預(yù)計凈殘值）×年折舊率
⑤固定資產(chǎn)折舊的賬務(wù)處理
【例題43·單選題】某項固定資產(chǎn)的原值為200000元，預(yù)計凈殘值為2000元，預(yù)計使用年限為5年。則在年數(shù)總和法下第四年的折舊額為（）元。
A．26400
B．52800
C．40000
D．39600
【答案】A
【解析】年數(shù)總和法下，第四年的折舊率＝（5－3）/（5＋4＋3＋2＋1）＝2/15；
折舊額＝（200000－2000）×2/15＝26400（元）。
【例題44·判斷題】按雙倍余額遞減法計提的折舊額在任何時期都大于按年限平均法計提的折舊額。（）
【答案】×
【解析】在計提折舊的初期，雙倍余額遞減法計提的折舊額大于按年限平均法計提的折舊額；在計提折舊的后期，雙倍余額遞減法計提的折舊額小于按年限平均法計提的折舊額。
（3）固定資產(chǎn)的后續(xù)支出
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本。如有被替換的部分，應(yīng)同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除。不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，若是生產(chǎn)車間和行政管理部門等發(fā)生的，計入管理費用科目；若是專設(shè)銷售機構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入銷售費用科目。
【例題45·單選題】某企業(yè)對一條生產(chǎn)線進(jìn)行更新改造。該生產(chǎn)線的原價為100萬元，已提折舊為60萬元。改造過程中發(fā)生支出35萬元，被替換部分的賬面價值5萬元。該生產(chǎn)線更新改造后的成本為（）萬元。
A．65
B．70
C．125
D．130
【答案】B
【解析】該生產(chǎn)線更新改造后的入賬價值＝（100－60）＋35－5＝70（萬元）。
（4）固定資產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、報廢或者毀損的固定資產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，清理的凈損益計入當(dāng)期損益。凈損益屬于籌建期間的計入“管理費用”，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”。
【例題46·單選題】某企業(yè)出售一臺設(shè)備（不考慮相關(guān)稅費），原價160000元，已提折舊45000元，出售設(shè)備時發(fā)生各種清理費用3000元，出售設(shè)備所得價款113000元。該設(shè)備出售凈收益為（）元。
A．－2000
B．2000
C．5000
D．－5000
【答案】D
【解析】該設(shè)備出售凈收益＝113000－（160000－45000＋3000）＝－5000（元）。
【例題47·多選題】企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益時，可能涉及的會計科目有（）。
A．管理費用
B．營業(yè)外收入
C．營業(yè)外支出
D．待處理財產(chǎn)損溢
【答案】ABC
【解析】企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益時可能涉及的套計科目有：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出和管理費用。如果屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”；如果屬于籌建期間的計入“管理費用”。
【例題48·計算題】甲公司2007年6月30日從銀行借入資金1000000元，用于購置大型設(shè)備。借款期限為3年，年利率為5%（實際利率與合同利率一致），分期付息，半年支付一次利息?？铐椧汛嫒脬y行。
2008年1月1日，甲公司收到購入的設(shè)備，并用銀行存款支付設(shè)備價款840000元（含增值稅，增值稅不允許抵扣）。該設(shè)備安裝調(diào)試期間發(fā)生安裝調(diào)試費160000元，于2008年12月31日投入使用，該設(shè)備預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值率為5%，采用雙倍余額遞減法計提折舊。
2010年6月30日，甲公司以銀行存款歸還借款本金和2010年上半年的利息共計1025000元。2010年12月31日，甲公司因轉(zhuǎn)產(chǎn)，將該設(shè)備出售，收到價款450000元，存入銀行。另外，甲公司用銀行存款支付清理費用2000元。（不考慮借款存入銀行產(chǎn)生的利息收入）
要求：
（1）計算該設(shè)備的入賬價值；
（2）計算該設(shè)備2009年度、2010年度應(yīng)計提的折舊費用；
（3）編制2009年末計提借款利息的會計分錄；
（4）編制歸還借款本金和最后半年利息時的會計分錄；
（5）編制出售該設(shè)備時的會計分錄。
【答案】
（1）該設(shè)備的入賬價值＝840000＋160000＋1000000×5%＝1050000（元）
（2）計算該設(shè)備2009年度、2010年度應(yīng)計提的折舊費用
①折舊率＝2÷5×100%＝40%
②該設(shè)備2009年度應(yīng)計提的折舊費用＝1050000×40%＝420000（元）
③該設(shè)備2010年度應(yīng)計提的折舊費用＝（1050000－420000）×40%＝252000（元）
（3）2009年末計提借款利息的會計分錄：
借：財務(wù)費用 25000
貸：應(yīng)付利息 25000
（4）歸還借款本息時的會計分錄：
借：長期借款—本金 1000000
財務(wù)費用 25000
貸：銀行存款 1025000
（5）出售該設(shè)備時的會計分錄：
借：累計折舊 672000
固定資產(chǎn)清理 378000
貸：固定資產(chǎn) 1050000
借：銀行存款 450000
貸：固定資產(chǎn)清理 450000
借：固定資產(chǎn)清理 2000
貸：銀行存款 2000
借：固定資產(chǎn)清理 70000
貸：營業(yè)外收入 70000
（5）固定資產(chǎn)清查
對固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)定期或者至少每年年末實地盤點一次。在清查過程中如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應(yīng)及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
①盤盈
企業(yè)在財產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn)應(yīng)作為前期差錯處理，在按管理權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)處理前，應(yīng)按重置成本做如下處理：
借：固定資產(chǎn)（重置成本）
貸：以前年度損益調(diào)整
期末，將以前年度損益調(diào)整轉(zhuǎn)入“利潤分配—未分配利潤”科目。
②盤虧
盤虧的固定資產(chǎn)通過“待處理財產(chǎn)損溢”科目核算。盤虧或毀損的固定資產(chǎn)，減去過失人或者保險公司等支付的賠款和殘料價值之后，計入當(dāng)期營業(yè)外支出。
【提示】若已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。
如盤虧或毀損的固定資產(chǎn)，在期末結(jié)賬前尚未批準(zhǔn)處理的，在對外提供財務(wù)會計報告時應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行處理，并在會計報表附注中作出說明；如果其后批準(zhǔn)處理的金額與已處理的金額不一致，應(yīng)按其差額調(diào)整會計報表相關(guān)項目的年初數(shù)。
（6）固定資產(chǎn)減值
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的可收回金額低于其賬面價值的，企業(yè)應(yīng)將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，同時確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。
（二）投資性房地產(chǎn)【★2010年單選題、2011年多選題、2011年、2010年判斷題】
1．投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
2．投資性房地產(chǎn)的范圍
（1）屬于投資性房地產(chǎn)的項目
①已出租的土地使用權(quán)—是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
※企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
※母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。
②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)—是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。
③已出租的建筑物—是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物（必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物），包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
（2）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
①自用房地產(chǎn)—為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等?！髽I(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
②作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。
【拓展】需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（1）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。（3）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的。出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。（4）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題49·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋
B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物
C．企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)
D．企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物
【答案】B
【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)；選項D屬于固定資產(chǎn)。若選項D將“建筑物”改為“土地使用權(quán)”，則屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題50·判斷題】企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。（）
【答案】×
【解析】投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，企業(yè)計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，仍應(yīng)按無形資產(chǎn)核算。
3．投資性房地產(chǎn)的取得
（1）外購的投資性房地產(chǎn)
其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。
4．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。
（2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
成本模式在符合一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，應(yīng)作為政策變更處理，已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
5．投資性房地產(chǎn)的處置
（1）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
處置時原累計確認(rèn)的公允價值變動應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
【例題51·單選題】企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元．其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】B
處置當(dāng)期的損益＝100－80＝20（萬元）
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：其他業(yè)務(wù)成本80
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 70
—公允價值變動 10
將“公允價值變動損益”科目的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：
借：公允價值變動損益 10
貸：其他業(yè)務(wù)成本 10
（這筆分錄借貸雙方都是損益類科目，不影響處置當(dāng)期的損益）