第四部分 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)背景實(shí)施時(shí)間：
國(guó)務(wù)院令（第305號(hào)）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)2001年6月6日國(guó)務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2001年1月1日起施行。
一、城市房屋拆遷的概念
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。
《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，2007年8月30日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)了關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對(duì)房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！狈杉菏跈?quán)國(guó)務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺(tái)的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅(jiān)持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》)實(shí)施拆遷管理工作。
該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置的，可參照?qǐng)?zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。搬遷期限不同于拆遷期限。拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
房屋拆遷與土地征收的概念不能混為一談，二者有本質(zhì)的區(qū)別，不是一個(gè)法律概念。一是適用范圍不同，國(guó)家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地；二是法律后果不同，征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅；三是法律依據(jù)不同，征收土地依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國(guó)家建設(shè)征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定。
例題：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有（ )。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．征收集體土地過(guò)程中對(duì)民房的拆遷
B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購(gòu)買的商品房的拆遷
C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷
D．城市市區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建
E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷
答案：BE
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
二、拆遷協(xié)議
《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。
在拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問(wèn)題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。上述所列拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式的不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。
協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
例題：2005年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市市區(qū)取得某地塊的土地使用權(quán)，崔某是該地塊的被拆遷人之一。拆遷工作完成后，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在該地塊上開發(fā)建設(shè)一商品住宅小區(qū)。外地人伍某因工作需要購(gòu)買了該住宅小區(qū)一套住房。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷時(shí)，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全的被拆遷房屋為( )。
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．代管房屋
C．公益事業(yè)房屋
D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟的房屋
答案：B
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
三、拆遷的實(shí)施
拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。
自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過(guò)委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。
例題：拆遷的實(shí)施方式有（ ）。
A．自行拆遷
B．政府拆遷
C．社會(huì)拆遷
D．單位拆遷
E、委托拆遷
答案：AE
解析：政府拆遷、單位拆遷、社會(huì)拆遷都不是《拆遷條例》規(guī)定的拆遷方式，因此 ，只有選取AE。
四、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置
（一）拆遷補(bǔ)償對(duì)象
房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，我國(guó)《憲法》規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睘楸ＷC被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。
（二）拆遷補(bǔ)償方式
房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補(bǔ)償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合
D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價(jià)
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算
《拆遷條例》注重的是房屋的價(jià)值量。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。無(wú)論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則必須明確，即等價(jià)原則。所以，從價(jià)值量來(lái)衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價(jià)的。
例題：在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算依據(jù)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)
B．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置價(jià)格的差價(jià)
C．被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)的差價(jià)
D．被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)
答案：D
解析：盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
（四）拆遷安置
對(duì)于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對(duì)承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置；對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)背景實(shí)施時(shí)間：
國(guó)務(wù)院令（第305號(hào)）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)2001年6月6日國(guó)務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2001年1月1日起施行。
一、城市房屋拆遷的概念
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。
《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，2007年8月30日，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)了關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對(duì)房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！狈杉菏跈?quán)國(guó)務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺(tái)的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅(jiān)持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》)實(shí)施拆遷管理工作。
該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置的，可參照?qǐng)?zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。
拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。
拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。搬遷期限不同于拆遷期限。拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
房屋拆遷與土地征收的概念不能混為一談，二者有本質(zhì)的區(qū)別，不是一個(gè)法律概念。一是適用范圍不同，國(guó)家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地；二是法律后果不同，征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅；三是法律依據(jù)不同，征收土地依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國(guó)家建設(shè)征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定。
例題：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有（ )。（2005年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）
A．征收集體土地過(guò)程中對(duì)民房的拆遷
B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購(gòu)買的商品房的拆遷
C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷
D．城市市區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建
E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷
答案：BE
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。
二、拆遷協(xié)議
《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。
在拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問(wèn)題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。上述所列拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式的不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。
協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
例題：2005年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市市區(qū)取得某地塊的土地使用權(quán)，崔某是該地塊的被拆遷人之一。拆遷工作完成后，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在該地塊上開發(fā)建設(shè)一商品住宅小區(qū)。外地人伍某因工作需要購(gòu)買了該住宅小區(qū)一套住房。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷時(shí)，應(yīng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全的被拆遷房屋為( )。
A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋
B．代管房屋
C．公益事業(yè)房屋
D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟的房屋
答案：B
解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
三、拆遷的實(shí)施
拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。
自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過(guò)委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。
例題：拆遷的實(shí)施方式有（ ）。
A．自行拆遷
B．政府拆遷
C．社會(huì)拆遷
D．單位拆遷
E、委托拆遷
答案：AE
解析：政府拆遷、單位拆遷、社會(huì)拆遷都不是《拆遷條例》規(guī)定的拆遷方式，因此 ，只有選取AE。
四、城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置
（一）拆遷補(bǔ)償對(duì)象
房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，我國(guó)《憲法》規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睘楸ＷC被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。
（二）拆遷補(bǔ)償方式
房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補(bǔ)償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
B．貨幣補(bǔ)償
C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合
D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價(jià)
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算
《拆遷條例》注重的是房屋的價(jià)值量。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。無(wú)論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則必須明確，即等價(jià)原則。所以，從價(jià)值量來(lái)衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價(jià)的。
例題：在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算依據(jù)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)
B．被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置價(jià)格的差價(jià)
C．被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)的差價(jià)
D．被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)
答案：D
解析：盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
（四）拆遷安置
對(duì)于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對(duì)承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置；對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。
例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)