二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值
（一）成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的（簡(jiǎn)稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
（2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的價(jià)格（簡(jiǎn)稱買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。
（3）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：
買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開市場(chǎng)。②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購(gòu)買。
成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。
7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的時(shí)，交易才會(huì)成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
-
（二）市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。
（三）理論價(jià)格
理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。
價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。
一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)）
同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)這種情況。
評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估-價(jià)值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。以折現(xiàn)率為例，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的。
投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購(gòu)買）；反之，說明不值得投資（購(gòu)買）。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)其擬投資（購(gòu)買）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場(chǎng)出售過去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購(gòu)買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的購(gòu)買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。
8．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（ ）。（2001年試題）
A．社會(huì)一般的收益率
B．收益法中的資本化率
C．投資者要求的滿意收益率
D．投資者要求的最低收益率
答案：D
9．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（ ）（2004年考試題）
答案：×
（一）成交價(jià)格
成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。
理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的（簡(jiǎn)稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。
（2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的價(jià)格（簡(jiǎn)稱買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)價(jià)格他才愿意購(gòu)買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。
（3）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為：
買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)
成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開市場(chǎng)。②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購(gòu)買。
成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。
7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的時(shí)，交易才會(huì)成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
-
（二）市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。
（三）理論價(jià)格
理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。
價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。
一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)）
同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)這種情況。
評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估-價(jià)值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。以折現(xiàn)率為例，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的。
投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購(gòu)買）；反之，說明不值得投資（購(gòu)買）。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)其擬投資（購(gòu)買）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場(chǎng)出售過去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購(gòu)買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的購(gòu)買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。
8．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（ ）。（2001年試題）
A．社會(huì)一般的收益率
B．收益法中的資本化率
C．投資者要求的滿意收益率
D．投資者要求的最低收益率
答案：D
9．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（ ）（2004年考試題）
答案：×