-
房地產(chǎn)供求與價格
供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經(jīng)濟學上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者（即房地產(chǎn)購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認識房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，對于房地產(chǎn)估價是十分重要的。
一、房地產(chǎn)需求
（一）房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調(diào)查、估計、預測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產(chǎn)的需要是無止境的。
房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。
（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
（1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
（2）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。
（3）消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。
（4）相關(guān)物品的價格水平。當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。
某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。
（5）消費者對未來的預期。消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產(chǎn)價格未來漲落的預期。當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。
由上可知，當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。
2．下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ ）。（2004年考試題）
A．消費者的收入增加
B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升
C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升
D．消費者預期其未來的收入增加
E．消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升
答案：ABDE
房地產(chǎn)供求與價格
供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論。房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經(jīng)濟學上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費者（即房地產(chǎn)購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認識房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，對于房地產(chǎn)估價是十分重要的。
一、房地產(chǎn)需求
（一）房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調(diào)查、估計、預測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產(chǎn)的需要是無止境的。
房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。
（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
（1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟學家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
（2）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。
（3）消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。
（4）相關(guān)物品的價格水平。當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。
某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。
（5）消費者對未來的預期。消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產(chǎn)價格未來漲落的預期。當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。
由上可知，當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。
2．下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ ）。（2004年考試題）
A．消費者的收入增加
B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升
C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升
D．消費者預期其未來的收入增加
E．消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升
答案：ABDE