中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直到1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
下面就中國現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)主要方面作一介紹。
一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位
1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。
二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度
執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度，屬于以公民作為頒發(fā)對(duì)象的資格制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，人事部、建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國早建立的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。
1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和（房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法）的通知》（建房[1995]147號(hào)）。從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度。2002年之前原則上每兩年舉行考試，2002年之后每年舉行考試。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍專業(yè)人員和港澳臺(tái)專業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號(hào)文件規(guī)定，報(bào)名參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。
2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號(hào)），要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（通常稱CEPA）。根據(jù)這一“安排”，2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師完成了首批資格互認(rèn)，香港97名測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格。這是內(nèi)地與香港早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。
三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目
行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實(shí)施，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過了《中華人民共和國行政許可法》（中華人民共和國主席令第7號(hào)公布，以下簡稱《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國務(wù)院對(duì)所屬各部門的行政審批項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國務(wù)院令第412號(hào)），指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，依法繼續(xù)實(shí)施；對(duì)法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規(guī)定事項(xiàng)的行政審批項(xiàng)目，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項(xiàng)?！?BR> “房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目（即原第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”），依法繼續(xù)實(shí)施：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一（其中第110項(xiàng)）。因此，無論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可項(xiàng)目。
行政許可的資格、資質(zhì)可以說是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”。《行政許可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動(dòng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！币虼耍徽撌呛畏N估價(jià)目的、何種類型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。
中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直到1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
下面就中國現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)主要方面作一介紹。
一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位
1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。
二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度
執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度，屬于以公民作為頒發(fā)對(duì)象的資格制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，人事部、建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國早建立的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。
1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和（房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法）的通知》（建房[1995]147號(hào)）。從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度。2002年之前原則上每兩年舉行考試，2002年之后每年舉行考試。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍專業(yè)人員和港澳臺(tái)專業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號(hào)文件規(guī)定，報(bào)名參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。
2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號(hào)），要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（通常稱CEPA）。根據(jù)這一“安排”，2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師完成了首批資格互認(rèn)，香港97名測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格。這是內(nèi)地與香港早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。
三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目
行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實(shí)施，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過了《中華人民共和國行政許可法》（中華人民共和國主席令第7號(hào)公布，以下簡稱《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國務(wù)院對(duì)所屬各部門的行政審批項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國務(wù)院令第412號(hào)），指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，依法繼續(xù)實(shí)施；對(duì)法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規(guī)定事項(xiàng)的行政審批項(xiàng)目，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項(xiàng)?！?BR> “房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目（即原第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”），依法繼續(xù)實(shí)施：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一（其中第110項(xiàng)）。因此，無論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可項(xiàng)目。
行政許可的資格、資質(zhì)可以說是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”。《行政許可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動(dòng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！币虼耍徽撌呛畏N估價(jià)目的、何種類型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。