浙江省2010年10月高等教育自學(xué)考試
房地產(chǎn)評(píng)估試題
課程代碼：00122
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.在城市中，__________是影響土地利用的主要因素。( )
A.土地肥沃程度
B.氣候、水文
C.工程地質(zhì)條件的優(yōu)劣、地形坡度
D.地貌、土壤
2.當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格__________;地價(jià)不變，樓面地價(jià)與容積率__________。( )
A.成正比 成正比
B.成正比 成反比
C.成反比 成反比
D.成反比 成正比
3.區(qū)位理論的發(fā)展過程中，__________的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本低確定企業(yè)的佳區(qū)位。( )
A.成本學(xué)派
B.市場(chǎng)學(xué)派
C.行為學(xué)派
D.管理學(xué)派
4.一般來說，在城市化初期，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以__________為主，房地產(chǎn)的價(jià)格__________。( )
A.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較高
B.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較低
C.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較高
D.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較低
5.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價(jià)__________。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般__________。( )
A.越高 呈線性關(guān)系
B.越高 不呈線性關(guān)系
C.越低 不呈線性關(guān)系
D.越低 呈線性關(guān)系
6.在市場(chǎng)資料豐富的情況下，__________則是常用的方法。( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市場(chǎng)比較法
7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜( )
A.選擇街角地
B.多面臨街
C.畸零地
D.一面臨街
8.主導(dǎo)因素即對(duì)土地級(jí)別有重大影響，在定級(jí)因素權(quán)重體系中所占權(quán)重較大的因素。劃分單位時(shí)，選擇__________以上的主導(dǎo)因素，作為劃分單元、檢測(cè)單元內(nèi)部均值的標(biāo)準(zhǔn)。( )
A.一個(gè)
B.二個(gè)
C.四個(gè)
D.五個(gè)
9.一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用__________指標(biāo)。( )
A.實(shí)際收入
B.主觀收入
C.客觀收入
D.潛在收入
10.從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是未來__________的現(xiàn)值之和。( )
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.正常凈收益
D.銷售收入
11.下列說法正確的是( )
A.在確定凈收益時(shí)，不僅要測(cè)算有形收益，還要將各種無形收益折算成貨幣收益，共同計(jì)算
B.在確定凈收益時(shí)，僅測(cè)算有形收益，不測(cè)算無形收益
C.在確定凈收益時(shí)，僅測(cè)算無形收益，將各種無形收益折算成貨幣收益
D.在確定凈收益時(shí)，將有形收益減去無形收益
12.在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，所選取的交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性，這體現(xiàn)了市場(chǎng)比較法哪一個(gè)限制條件?( )
A.非單一性
B.可替代性
C.合法性
D.可修正性
13.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價(jià)格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3(都分別以上個(gè)月為100)。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價(jià)格為5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價(jià)格為__________元/平方米。( )
A.5089
B.5145
C.5236
D.5315
14.從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是( )
A.恩格爾定律
B.供求關(guān)系原理
C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
D.替代原理
15.具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地，被稱為( )
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.凈地
16.一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般應(yīng)采用__________。( )
A.小于 經(jīng)濟(jì)耐用年限
B.小于 自然耐用年限
C.大于 自然耐用年限
D.大于 經(jīng)濟(jì)耐用年限
17.在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得為廣泛的是( )
A.市場(chǎng)比較法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
18.__________能對(duì)大量土地迅速估價(jià)，是評(píng)估大量土地的一種常用方法。( )
A.市場(chǎng)比較法
B.剩余法
C.收益法
D.路線價(jià)估價(jià)法
19.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )
A.供求關(guān)系原理
B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
C.替代原理
D.投入產(chǎn)出原理
20.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)于一般的例行估價(jià)案件都可采用__________評(píng)估報(bào)告書。( )
A.定型式
B.自由式
C.開放式
D.混合式
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
1.區(qū)位是__________在空間上有機(jī)組合的綜合表現(xiàn)。( )
A.社會(huì)地理區(qū)位
B.自然地理區(qū)位
C.經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位
D.交通地理區(qū)位
E.文化地理區(qū)位
2.根據(jù)區(qū)位地租理論，農(nóng)作物分化成六種作物制度，圍繞城市中心呈向心環(huán)帶狀分布，這就是“杜能環(huán)”。下列說法正確的是( )
A.第一區(qū)為自由農(nóng)作區(qū)
B.第二區(qū)為林業(yè)區(qū)
C.第三區(qū)為放牧區(qū)
D.第三、四、五區(qū)為作物輪作區(qū)
E.第六區(qū)為放牧區(qū)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括( )
A.市場(chǎng)比較法
B.收益法
C.剩余法
D.路線價(jià)法
E.成本法
4.反映交通通達(dá)度的因素因子，主要有( )
A.道路功能
B.道路寬度
C.路網(wǎng)密度
D.公交便捷度
E.對(duì)外交通設(shè)施
5.收益法又稱作( )
A.收益還原法
B.資本化法
C.投資法
D.收益現(xiàn)值法
E.假設(shè)開發(fā)法
6.計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時(shí)，應(yīng)具備的條件是( )
A.應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入
B.收入應(yīng)是實(shí)際收入
C.收入應(yīng)是可能的高收入
D.收入必須能持續(xù)獲得
E.收入應(yīng)具有預(yù)測(cè)性
7.所謂正常交易，是指__________的交易。( )
A.公開市場(chǎng)
B.信息通暢
C.交易雙方平等自愿情況下
D.誠實(shí)無欺
E.有利害關(guān)系
8.折舊的求取方法包括( )
A.直線法
B.余額遞減法
C.成新折扣法
D.實(shí)際觀察法
E.混合法
9.路線價(jià)法特別適宜于( )
A.單個(gè)宗地估價(jià)
B.特殊房地產(chǎn)的估價(jià)，如道觀、寺廟、教堂等
C.土地課稅估價(jià)
D.土地重劃估價(jià)
E.征地拆遷估價(jià)
10.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的計(jì)算公式中，涉及哪些修正?( )
A.區(qū)域因素修正
B.個(gè)別因素修正
C.年期修正系數(shù)
D.期日修正系數(shù)
E.容積率修正系數(shù)
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
1.地租理論的應(yīng)用有哪些?
2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素中，行政因素包括哪些內(nèi)容?
3.資本化率的確定有哪些方法?
4.剩余法的前提條件有哪些?
四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.某房地產(chǎn)，經(jīng)預(yù)測(cè)在未來4年的凈收益將分別為100萬元、120萬元、125萬元、140萬元，從第5年以后到無限年，每年的凈收益固定為150萬元，資本化率為10%，無限年使用。求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。
2.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要600元;地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。
五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.論述綜合土地定級(jí)程序。
2.論述市場(chǎng)比較法比較實(shí)例的選擇應(yīng)滿足的要求。
房地產(chǎn)評(píng)估試題
課程代碼：00122
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.在城市中，__________是影響土地利用的主要因素。( )
A.土地肥沃程度
B.氣候、水文
C.工程地質(zhì)條件的優(yōu)劣、地形坡度
D.地貌、土壤
2.當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格__________;地價(jià)不變，樓面地價(jià)與容積率__________。( )
A.成正比 成正比
B.成正比 成反比
C.成反比 成反比
D.成反比 成正比
3.區(qū)位理論的發(fā)展過程中，__________的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本低確定企業(yè)的佳區(qū)位。( )
A.成本學(xué)派
B.市場(chǎng)學(xué)派
C.行為學(xué)派
D.管理學(xué)派
4.一般來說，在城市化初期，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以__________為主，房地產(chǎn)的價(jià)格__________。( )
A.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較高
B.第一、第二產(chǎn)業(yè) 較低
C.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較高
D.第一、第三產(chǎn)業(yè) 較低
5.容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，地價(jià)__________。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般__________。( )
A.越高 呈線性關(guān)系
B.越高 不呈線性關(guān)系
C.越低 不呈線性關(guān)系
D.越低 呈線性關(guān)系
6.在市場(chǎng)資料豐富的情況下，__________則是常用的方法。( )
A.成本法
B.收益法
C.剩余法
D.市場(chǎng)比較法
7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜( )
A.選擇街角地
B.多面臨街
C.畸零地
D.一面臨街
8.主導(dǎo)因素即對(duì)土地級(jí)別有重大影響，在定級(jí)因素權(quán)重體系中所占權(quán)重較大的因素。劃分單位時(shí)，選擇__________以上的主導(dǎo)因素，作為劃分單元、檢測(cè)單元內(nèi)部均值的標(biāo)準(zhǔn)。( )
A.一個(gè)
B.二個(gè)
C.四個(gè)
D.五個(gè)
9.一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用__________指標(biāo)。( )
A.實(shí)際收入
B.主觀收入
C.客觀收入
D.潛在收入
10.從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是未來__________的現(xiàn)值之和。( )
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.正常凈收益
D.銷售收入
11.下列說法正確的是( )
A.在確定凈收益時(shí)，不僅要測(cè)算有形收益，還要將各種無形收益折算成貨幣收益，共同計(jì)算
B.在確定凈收益時(shí)，僅測(cè)算有形收益，不測(cè)算無形收益
C.在確定凈收益時(shí)，僅測(cè)算無形收益，將各種無形收益折算成貨幣收益
D.在確定凈收益時(shí)，將有形收益減去無形收益
12.在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，所選取的交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性，這體現(xiàn)了市場(chǎng)比較法哪一個(gè)限制條件?( )
A.非單一性
B.可替代性
C.合法性
D.可修正性
13.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價(jià)格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3(都分別以上個(gè)月為100)。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價(jià)格為5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價(jià)格為__________元/平方米。( )
A.5089
B.5145
C.5236
D.5315
14.從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是( )
A.恩格爾定律
B.供求關(guān)系原理
C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
D.替代原理
15.具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地，被稱為( )
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.凈地
16.一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般應(yīng)采用__________。( )
A.小于 經(jīng)濟(jì)耐用年限
B.小于 自然耐用年限
C.大于 自然耐用年限
D.大于 經(jīng)濟(jì)耐用年限
17.在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得為廣泛的是( )
A.市場(chǎng)比較法
B.收益法
C.成本法
D.剩余法
18.__________能對(duì)大量土地迅速估價(jià)，是評(píng)估大量土地的一種常用方法。( )
A.市場(chǎng)比較法
B.剩余法
C.收益法
D.路線價(jià)估價(jià)法
19.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )
A.供求關(guān)系原理
B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
C.替代原理
D.投入產(chǎn)出原理
20.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)于一般的例行估價(jià)案件都可采用__________評(píng)估報(bào)告書。( )
A.定型式
B.自由式
C.開放式
D.混合式
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
1.區(qū)位是__________在空間上有機(jī)組合的綜合表現(xiàn)。( )
A.社會(huì)地理區(qū)位
B.自然地理區(qū)位
C.經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位
D.交通地理區(qū)位
E.文化地理區(qū)位
2.根據(jù)區(qū)位地租理論，農(nóng)作物分化成六種作物制度，圍繞城市中心呈向心環(huán)帶狀分布，這就是“杜能環(huán)”。下列說法正確的是( )
A.第一區(qū)為自由農(nóng)作區(qū)
B.第二區(qū)為林業(yè)區(qū)
C.第三區(qū)為放牧區(qū)
D.第三、四、五區(qū)為作物輪作區(qū)
E.第六區(qū)為放牧區(qū)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括( )
A.市場(chǎng)比較法
B.收益法
C.剩余法
D.路線價(jià)法
E.成本法
4.反映交通通達(dá)度的因素因子，主要有( )
A.道路功能
B.道路寬度
C.路網(wǎng)密度
D.公交便捷度
E.對(duì)外交通設(shè)施
5.收益法又稱作( )
A.收益還原法
B.資本化法
C.投資法
D.收益現(xiàn)值法
E.假設(shè)開發(fā)法
6.計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時(shí)，應(yīng)具備的條件是( )
A.應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入
B.收入應(yīng)是實(shí)際收入
C.收入應(yīng)是可能的高收入
D.收入必須能持續(xù)獲得
E.收入應(yīng)具有預(yù)測(cè)性
7.所謂正常交易，是指__________的交易。( )
A.公開市場(chǎng)
B.信息通暢
C.交易雙方平等自愿情況下
D.誠實(shí)無欺
E.有利害關(guān)系
8.折舊的求取方法包括( )
A.直線法
B.余額遞減法
C.成新折扣法
D.實(shí)際觀察法
E.混合法
9.路線價(jià)法特別適宜于( )
A.單個(gè)宗地估價(jià)
B.特殊房地產(chǎn)的估價(jià)，如道觀、寺廟、教堂等
C.土地課稅估價(jià)
D.土地重劃估價(jià)
E.征地拆遷估價(jià)
10.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的計(jì)算公式中，涉及哪些修正?( )
A.區(qū)域因素修正
B.個(gè)別因素修正
C.年期修正系數(shù)
D.期日修正系數(shù)
E.容積率修正系數(shù)
三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題5分，共20分)
1.地租理論的應(yīng)用有哪些?
2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素中，行政因素包括哪些內(nèi)容?
3.資本化率的確定有哪些方法?
4.剩余法的前提條件有哪些?
四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.某房地產(chǎn)，經(jīng)預(yù)測(cè)在未來4年的凈收益將分別為100萬元、120萬元、125萬元、140萬元，從第5年以后到無限年，每年的凈收益固定為150萬元，資本化率為10%，無限年使用。求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。
2.有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要600元;地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米需1000元，估計(jì)該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。
五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)
1.論述綜合土地定級(jí)程序。
2.論述市場(chǎng)比較法比較實(shí)例的選擇應(yīng)滿足的要求。