第三節(jié) 用益物權(quán)
用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)；準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。
用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。這區(qū)別于擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價值的特點。用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點區(qū)別于所有權(quán)。
1.承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。
在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。
如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。
在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
2.建設(shè)用地使用權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。
在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
3.地役權(quán)
地役權(quán)，是指土地上的權(quán)利人（包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。
地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使地役權(quán)消滅。
【例題8·多項選擇題】下列關(guān)于用益物權(quán)的設(shè)立的說法正確的是（ ）。
A.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營合同生效時設(shè)立
B.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記
C.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立
D.建設(shè)用地使用權(quán)自合同生效時設(shè)立
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考核用益物權(quán)的設(shè)立。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。因此選項D的說法是錯誤的。
【例題9·多項選擇題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動中，以登記為變動要件的有（?。?BR> A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)
C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下
『正確答案』AD
『答案解析』根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記；因此選項A正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；因此選項B不對。船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；但是繼承人處分該不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)辦理登記；因此選項D正確。
【例題10·單項選擇題】甲將一輛二手車出售給鄰居乙，并約定：在甲將汽車出售給乙之后，乙獲得以每月150元的價格永久使用甲家車庫的權(quán)利。后甲又與丙達(dá)成車庫買賣合同，尚未辦理過戶手續(xù)。下列有關(guān)車庫權(quán)利的表述中，正確的是（?。?。
A.乙獲得的車庫使用權(quán)是物權(quán)
B.乙獲得的車庫使用權(quán)可以沒有期限限制
C.乙獲得的車庫使用權(quán)不能對抗丙
D.如經(jīng)多次催告乙仍不按約支付使用費，甲可以收回車庫使用權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』（1）物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，首先排除所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，對于用益物權(quán)，法律列舉的范圍不包括建筑物使用權(quán)。乙對車庫的使用權(quán)是基于租賃合同。所以選項A錯誤。（2）租賃期限最長不超過20年，所以選項B錯誤。（3）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”，所以選項C錯誤。（4）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以選項D正確。
用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)；準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。
用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。這區(qū)別于擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價值的特點。用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點區(qū)別于所有權(quán)。
1.承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。
在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。
如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。
在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
2.建設(shè)用地使用權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。
在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
3.地役權(quán)
地役權(quán)，是指土地上的權(quán)利人（包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。
地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使地役權(quán)消滅。
【例題8·多項選擇題】下列關(guān)于用益物權(quán)的設(shè)立的說法正確的是（ ）。
A.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營合同生效時設(shè)立
B.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記
C.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立
D.建設(shè)用地使用權(quán)自合同生效時設(shè)立
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考核用益物權(quán)的設(shè)立。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。因此選項D的說法是錯誤的。
【例題9·多項選擇題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動中，以登記為變動要件的有（?。?BR> A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)
C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下
『正確答案』AD
『答案解析』根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記；因此選項A正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；因此選項B不對。船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；但是繼承人處分該不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)辦理登記；因此選項D正確。
【例題10·單項選擇題】甲將一輛二手車出售給鄰居乙，并約定：在甲將汽車出售給乙之后，乙獲得以每月150元的價格永久使用甲家車庫的權(quán)利。后甲又與丙達(dá)成車庫買賣合同，尚未辦理過戶手續(xù)。下列有關(guān)車庫權(quán)利的表述中，正確的是（?。?。
A.乙獲得的車庫使用權(quán)是物權(quán)
B.乙獲得的車庫使用權(quán)可以沒有期限限制
C.乙獲得的車庫使用權(quán)不能對抗丙
D.如經(jīng)多次催告乙仍不按約支付使用費，甲可以收回車庫使用權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』（1）物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，首先排除所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，對于用益物權(quán)，法律列舉的范圍不包括建筑物使用權(quán)。乙對車庫的使用權(quán)是基于租賃合同。所以選項A錯誤。（2）租賃期限最長不超過20年，所以選項B錯誤。（3）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”，所以選項C錯誤。（4）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以選項D正確。