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某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
評(píng)估測(cè)算如下（節(jié)選）：
1.土地年期修正系數(shù)置：K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]
2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元
3.開發(fā)成本：
①12000×1000=12000000元
②12000000×6％=720000元
③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元
④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元
4.管理費(fèi)用：12000×30=360000元
5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：
15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元
6.開發(fā)利潤(rùn)：（15913600+15240000）×20％=6230720元
7.銷售稅費(fèi)：（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元
8.評(píng)估價(jià)值：總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元 單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2
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標(biāo)準(zhǔn)答案：1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元
2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元
3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元
4.評(píng)估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月
主要考查的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。
某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
評(píng)估測(cè)算如下（節(jié)選）：
1.土地年期修正系數(shù)置：K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]
2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元
3.開發(fā)成本：
①12000×1000=12000000元
②12000000×6％=720000元
③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元
④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元
4.管理費(fèi)用：12000×30=360000元
5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：
15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元
6.開發(fā)利潤(rùn)：（15913600+15240000）×20％=6230720元
7.銷售稅費(fèi)：（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元
8.評(píng)估價(jià)值：總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元 單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2
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標(biāo)準(zhǔn)答案：1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元
2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元
3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元
4.評(píng)估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月
主要考查的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。