1建筑安裝工程費(fèi)
根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)的建筑安裝工程費(fèi)約為1 800元/m2。
2紅線內(nèi)市政工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）
紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對(duì)象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%，由此可測(cè)算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：中 華 考 試 網(wǎng)
1800×10%=180元/m2
3專業(yè)人士費(fèi)（勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)）
包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%：
（1800+180）×10%=198元／m2
注：該費(fèi)率取值未說(shuō)明理由
4管理費(fèi)
管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%，則管理費(fèi)為：
（1800+180）×8%=158.40元/m2
上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為2336.40元/m2。
注：該費(fèi)率取值未說(shuō)明理由
5投資利息
利率按年貸款利率6.O3%計(jì)算。類似于估價(jià)對(duì)象的正常建造期為2年，其中土地開(kāi)發(fā)期為0.5年、建設(shè)期1.5年。各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：
土地投資利息:5302×[（1+6.03%）0.5/2+1.5-1]=658.70元／m2
建筑物投資利息:2336.40×[（1+6.03%）1.5/2-1]=104.89元／m2
投資利息:658.70+104.89=763.59元/m2
6投資利潤(rùn)
根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)率水平狀況，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對(duì)象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以上述土地使用權(quán)價(jià)格、建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，成本利潤(rùn)率取10.00%，則投資利潤(rùn)為：
土地投資利潤(rùn)：5302×10.O0%=530.20元/m2
土地投資利潤(rùn)計(jì)算
建筑物投資利潤(rùn)：2336.40×10.O0%=233.64元／m2
投資利潤(rùn)：530.20+233.64=763.84元／m2
7筑物現(xiàn)值的確定
成本法中的成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看，并結(jié)合委托人和資產(chǎn)占有方的介紹，估價(jià)對(duì)象于1998年改造為現(xiàn)狀，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度一會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》（1992年6月5日建綜［1992］349號(hào)印發(fā)），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板）的說(shuō)明，非生產(chǎn)用房的年限為60年，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋剩余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計(jì)算公式為：
（1）該建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%
t＝建筑物已使用過(guò)的年限為8年
n＝建筑物剩余的年限為52年
該建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86.67%
注：年限計(jì)算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以選用建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算，應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明。
（2）求取最終建筑物的現(xiàn)值，其計(jì)算公式為：
V＝C×q
V＝建筑物現(xiàn)值
C＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（估價(jià)對(duì)象建筑物現(xiàn)狀價(jià)值為上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)、建筑物投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和）；
q＝建筑物的成新率（%）
最終建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)＝（1800＋180＋198＋158.40＋104.89＋233.64）×86.67%＝2318.27元/㎡
8價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的確定
最終估價(jià)對(duì)象的價(jià)值單價(jià)＝建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)＋土地使用權(quán)價(jià)格＋土地投資利息＋土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝2318.27＋5302＋658.70＋530.20＝8809.17元/㎡
最終估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值總價(jià)＝8809.17×15032.27＝13242萬(wàn)元人民幣
根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)的建筑安裝工程費(fèi)約為1 800元/m2。
2紅線內(nèi)市政工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）
紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對(duì)象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%，由此可測(cè)算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：中 華 考 試 網(wǎng)
1800×10%=180元/m2
3專業(yè)人士費(fèi)（勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)）
包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%：
（1800+180）×10%=198元／m2
注：該費(fèi)率取值未說(shuō)明理由
4管理費(fèi)
管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%，則管理費(fèi)為：
（1800+180）×8%=158.40元/m2
上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為2336.40元/m2。
注：該費(fèi)率取值未說(shuō)明理由
5投資利息
利率按年貸款利率6.O3%計(jì)算。類似于估價(jià)對(duì)象的正常建造期為2年，其中土地開(kāi)發(fā)期為0.5年、建設(shè)期1.5年。各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：
土地投資利息:5302×[（1+6.03%）0.5/2+1.5-1]=658.70元／m2
建筑物投資利息:2336.40×[（1+6.03%）1.5/2-1]=104.89元／m2
投資利息:658.70+104.89=763.59元/m2
6投資利潤(rùn)
根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)率水平狀況，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對(duì)象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以上述土地使用權(quán)價(jià)格、建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，成本利潤(rùn)率取10.00%，則投資利潤(rùn)為：
土地投資利潤(rùn)：5302×10.O0%=530.20元/m2
土地投資利潤(rùn)計(jì)算
建筑物投資利潤(rùn)：2336.40×10.O0%=233.64元／m2
投資利潤(rùn)：530.20+233.64=763.84元／m2
7筑物現(xiàn)值的確定
成本法中的成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看，并結(jié)合委托人和資產(chǎn)占有方的介紹，估價(jià)對(duì)象于1998年改造為現(xiàn)狀，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度一會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》（1992年6月5日建綜［1992］349號(hào)印發(fā)），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板）的說(shuō)明，非生產(chǎn)用房的年限為60年，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋剩余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計(jì)算公式為：
（1）該建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%
t＝建筑物已使用過(guò)的年限為8年
n＝建筑物剩余的年限為52年
該建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86.67%
注：年限計(jì)算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以選用建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算，應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明。
（2）求取最終建筑物的現(xiàn)值，其計(jì)算公式為：
V＝C×q
V＝建筑物現(xiàn)值
C＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（估價(jià)對(duì)象建筑物現(xiàn)狀價(jià)值為上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)、建筑物投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和）；
q＝建筑物的成新率（%）
最終建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)＝（1800＋180＋198＋158.40＋104.89＋233.64）×86.67%＝2318.27元/㎡
8價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的確定
最終估價(jià)對(duì)象的價(jià)值單價(jià)＝建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)＋土地使用權(quán)價(jià)格＋土地投資利息＋土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝2318.27＋5302＋658.70＋530.20＝8809.17元/㎡
最終估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值總價(jià)＝8809.17×15032.27＝13242萬(wàn)元人民幣