21、 現(xiàn)用市場比較法評估某宗地H的價格，其容積率為1.5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價為3500元/平方米，容積率為1.3。據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類地塊的土地，當容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時地價增加5%，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價為( )元/平方米。
A. 3804
B.3850
C.3858
D.4038
標準答案： a
解 析：3500×125/115=3804元;
22、 某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格，在商業(yè)用途下的評估結(jié)果為900萬元，在居住用途下的評估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應(yīng)為( )萬元。
A.900
B.1000
C.1100
D.2000
標準答案： c
解 析：根據(jù)使用原則，應(yīng)當選擇居住用途。
23、 剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。
A. 估算開發(fā)后的售價
B.估算開發(fā)的總費用
C.確定開發(fā)利用方式
D. 估算開發(fā)周期
標準答案： c
解 析：剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定開發(fā)利用方式。
24、 剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。
A. 根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)
B.根據(jù)實際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定
C.根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)水平確定
D.根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)
標準答案： d
解 析：剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。
25、 采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是( )。
A. 耕地補償費、青苗補償費、土地平整費
B.耕地補償費、拆遷費、土地平整費
C.耕地補償費、青苗補償費、拆遷費
D. 青苗補償費、拆遷費、土地平整費
標準答案： c
解 析：采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是耕地補償費、青苗補償費、拆遷費。
-
26、 根據(jù)剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2%，則待估地塊的價格應(yīng)為( )萬元。
A. 980
B.1000
C.1002
D.1020
標準答案： a
解 析：1000×(1-2%)= 980萬元。
27、 成本逼近法評估土地價格的公式應(yīng)該為( )。
A. 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益
B.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費+土地增值
C.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費+土地所有權(quán)收益
D.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值
標準答案： d
解 析：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值
28、 在路線價估價法中，標準深度是指( )。
A. 標準宗地的深度
B.道路對土地利用價值影響為零的深度
C.各宗地臨街深度平均值
D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度
標準答案： b
解 析：標準深度是指道路對土地利用價值影響為零的深度
29、 采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價格，計算土地開發(fā)費應(yīng)按( )求取。
A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費用總和
B.宗地外開發(fā)投入的費用總和
C.宗地內(nèi)開發(fā)投入的費用之總和
D. 宗地內(nèi)外受益分攤的開發(fā)費用總和
標準答案： d
解 析：土地開發(fā)費應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分攤的開發(fā)費用總和。
30、 剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是( )。
A. 地價款、開發(fā)建筑費
B.地價款、開發(fā)建筑費、不可預(yù)見費
C.開發(fā)建筑費、專業(yè)費
D.地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費
標準答案： d
解 析：剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費。
二、多選題() 31、 供需原則應(yīng)該以( )等原則為基礎(chǔ)。
A. 預(yù)期收益原則
B.變動原則
C.競爭原則
D.貢獻原則
E.協(xié)調(diào)原則
標準答案： a, b, c
解 析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則等原則為基礎(chǔ)。
32、 個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。
A.區(qū)域樓層限制
B.深度
C. 路網(wǎng)狀況
D. 土地使用權(quán)年限
E.物價水平
標準答案： b, d
解 析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當屬于區(qū)域因素。物價水平是一般因素。
33、 替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。
A. 路線價法
B.市場比較法
C.基準地價系數(shù)修正法
D. 收益還原法
標準答案： a, b, c, d
解 析：路線價法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法都應(yīng)用了市場比較法。
34、 影響土地分等定級的因素很多，確定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。
A. 對土地分等定級有重大影響和作用
B.容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致
C.覆蓋面廣，并具有針對性
D.作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致
E.因素變化區(qū)間比較小
標準答案： a, b, c
解 析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對土地分等定級有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對性。
35、 下面有關(guān)土地定級單元的敘述中正確的是( )。
A.定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位
B.劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域
C.土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊
D.定級單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性
標準答案： a, b, c
解 析：定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位; 劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域; 土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊。
36、 在土地價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。
A.行政因素
B.社會因素
C.經(jīng)濟因素
D.交通條件
E.環(huán)境狀況
標準答案： a, b, c
解 析：行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素屬于一般因素。
37、 在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件( )。
A. 確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益
B.土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益
C.必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益
D.是安全可靠的收益
標準答案： b, c, d
解 析：特殊的、偶然的要素所帶來的收益不是客觀收益。
38、 經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用包括( )。
A.銷售成本
B.銷售費用
C.銷售稅金
D.經(jīng)營利潤
標準答案： a, b, c, d
39、 在確定區(qū)域條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)時，以下說法不正確的是( AD )。
A.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定修正系數(shù)
B.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)
C.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用加和的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)
D.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)積算的方式確定因素修正幅度，進而確定條件指數(shù)
標準答案： a, d
40、 在市場比較法中，一般需要進行情況修正的情形有( )。
A.相鄰房地產(chǎn)的交易
B.買方或賣方以往存在業(yè)務(wù)關(guān)系
C.買方或賣方不了解市場行情
D.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的響
標準答案： a, c, d
A. 3804
B.3850
C.3858
D.4038
標準答案： a
解 析：3500×125/115=3804元;
22、 某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格，在商業(yè)用途下的評估結(jié)果為900萬元，在居住用途下的評估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應(yīng)為( )萬元。
A.900
B.1000
C.1100
D.2000
標準答案： c
解 析：根據(jù)使用原則，應(yīng)當選擇居住用途。
23、 剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。
A. 估算開發(fā)后的售價
B.估算開發(fā)的總費用
C.確定開發(fā)利用方式
D. 估算開發(fā)周期
標準答案： c
解 析：剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定開發(fā)利用方式。
24、 剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。
A. 根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)
B.根據(jù)實際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定
C.根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)水平確定
D.根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)
標準答案： d
解 析：剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。
25、 采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是( )。
A. 耕地補償費、青苗補償費、土地平整費
B.耕地補償費、拆遷費、土地平整費
C.耕地補償費、青苗補償費、拆遷費
D. 青苗補償費、拆遷費、土地平整費
標準答案： c
解 析：采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是耕地補償費、青苗補償費、拆遷費。
-
26、 根據(jù)剩余法計算得到的待開發(fā)土地的剩余價值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價及土地使用證書等費用估計為地價款的2%，則待估地塊的價格應(yīng)為( )萬元。
A. 980
B.1000
C.1002
D.1020
標準答案： a
解 析：1000×(1-2%)= 980萬元。
27、 成本逼近法評估土地價格的公式應(yīng)該為( )。
A. 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益
B.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費+土地增值
C.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費+土地所有權(quán)收益
D.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值
標準答案： d
解 析：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值
28、 在路線價估價法中，標準深度是指( )。
A. 標準宗地的深度
B.道路對土地利用價值影響為零的深度
C.各宗地臨街深度平均值
D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度
標準答案： b
解 析：標準深度是指道路對土地利用價值影響為零的深度
29、 采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價格，計算土地開發(fā)費應(yīng)按( )求取。
A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費用總和
B.宗地外開發(fā)投入的費用總和
C.宗地內(nèi)開發(fā)投入的費用之總和
D. 宗地內(nèi)外受益分攤的開發(fā)費用總和
標準答案： d
解 析：土地開發(fā)費應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分攤的開發(fā)費用總和。
30、 剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是( )。
A. 地價款、開發(fā)建筑費
B.地價款、開發(fā)建筑費、不可預(yù)見費
C.開發(fā)建筑費、專業(yè)費
D.地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費
標準答案： d
解 析：剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費。
二、多選題() 31、 供需原則應(yīng)該以( )等原則為基礎(chǔ)。
A. 預(yù)期收益原則
B.變動原則
C.競爭原則
D.貢獻原則
E.協(xié)調(diào)原則
標準答案： a, b, c
解 析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則等原則為基礎(chǔ)。
32、 個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。
A.區(qū)域樓層限制
B.深度
C. 路網(wǎng)狀況
D. 土地使用權(quán)年限
E.物價水平
標準答案： b, d
解 析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當屬于區(qū)域因素。物價水平是一般因素。
33、 替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。
A. 路線價法
B.市場比較法
C.基準地價系數(shù)修正法
D. 收益還原法
標準答案： a, b, c, d
解 析：路線價法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法都應(yīng)用了市場比較法。
34、 影響土地分等定級的因素很多，確定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。
A. 對土地分等定級有重大影響和作用
B.容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致
C.覆蓋面廣，并具有針對性
D.作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致
E.因素變化區(qū)間比較小
標準答案： a, b, c
解 析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對土地分等定級有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對性。
35、 下面有關(guān)土地定級單元的敘述中正確的是( )。
A.定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位
B.劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域
C.土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊
D.定級單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性
標準答案： a, b, c
解 析：定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位; 劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域; 土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊。
36、 在土地價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。
A.行政因素
B.社會因素
C.經(jīng)濟因素
D.交通條件
E.環(huán)境狀況
標準答案： a, b, c
解 析：行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素屬于一般因素。
37、 在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件( )。
A. 確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益
B.土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益
C.必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益
D.是安全可靠的收益
標準答案： b, c, d
解 析：特殊的、偶然的要素所帶來的收益不是客觀收益。
38、 經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費用包括( )。
A.銷售成本
B.銷售費用
C.銷售稅金
D.經(jīng)營利潤
標準答案： a, b, c, d
39、 在確定區(qū)域條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)時，以下說法不正確的是( AD )。
A.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定修正系數(shù)
B.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)
C.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用加和的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)
D.若區(qū)域因素和個別因素中的各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)積算的方式確定因素修正幅度，進而確定條件指數(shù)
標準答案： a, d
40、 在市場比較法中，一般需要進行情況修正的情形有( )。
A.相鄰房地產(chǎn)的交易
B.買方或賣方以往存在業(yè)務(wù)關(guān)系
C.買方或賣方不了解市場行情
D.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的響
標準答案： a, c, d