-
（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法
1.市場預(yù)測定性分析
（1）購買者意圖調(diào)查法
購買者意圖調(diào)查法是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。
（2）銷售人員意見綜合法
當(dāng)不能直接調(diào)查購買者或調(diào)查費(fèi)用太高時(shí)，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。
（3）專家意見法
專家意見法也稱為專家調(diào)查法、德爾菲法，是一種通過匿名方式反復(fù)征求有關(guān)專家的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位專家的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好地從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來的發(fā)展。
專家意見法有以下優(yōu)點(diǎn)：①能發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高；②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響；③有利于各位專家根據(jù)其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。
2.市場預(yù)測定量分析
（1）時(shí)間序列預(yù)測法
時(shí)間序列分析法是僅對時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下不太適用。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。
時(shí)間序列預(yù)測法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價(jià)格浮動(dòng)的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價(jià)格水平。
（2）回歸分析預(yù)測法
回歸分析預(yù)測法是從市場現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測法。
這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。
（3）市場因子推演法
市場因子：是能夠明顯引起某種項(xiàng)目市場需求變化的實(shí)際因素。市場因子推演法實(shí)際上也是通過分析市場因子與銷售量的相關(guān)關(guān)系來預(yù)測未來的銷售量。對連帶項(xiàng)目和配套性項(xiàng)目，利用這種方法就比較簡單。例如，100個(gè)新婚家庭，住宅的銷售量為16套。即新婚家庭數(shù)量就是住宅銷售量的市場因子。如果某年新婚家庭數(shù)量為50000個(gè)，則住宅的需求量為50000X16/100=8000（套）。
3.房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟
房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般步驟如下：
（1）確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。
（2）制定預(yù)測方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。
（3）搜集和分析有關(guān)資料。
（4）選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型。
（5）進(jìn)行預(yù)測。即根據(jù)選擇的預(yù)測方法和預(yù)測模型，進(jìn)行預(yù)測計(jì)算。
（6）評價(jià)修正預(yù)測結(jié)果。
（7）撰寫預(yù)測報(bào)告。
（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法
1.市場預(yù)測定性分析
（1）購買者意圖調(diào)查法
購買者意圖調(diào)查法是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。
（2）銷售人員意見綜合法
當(dāng)不能直接調(diào)查購買者或調(diào)查費(fèi)用太高時(shí)，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。
（3）專家意見法
專家意見法也稱為專家調(diào)查法、德爾菲法，是一種通過匿名方式反復(fù)征求有關(guān)專家的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位專家的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好地從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來的發(fā)展。
專家意見法有以下優(yōu)點(diǎn)：①能發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高；②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響；③有利于各位專家根據(jù)其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。
2.市場預(yù)測定量分析
（1）時(shí)間序列預(yù)測法
時(shí)間序列分析法是僅對時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下不太適用。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。
時(shí)間序列預(yù)測法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價(jià)格浮動(dòng)的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價(jià)格水平。
（2）回歸分析預(yù)測法
回歸分析預(yù)測法是從市場現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測法。
這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。
（3）市場因子推演法
市場因子：是能夠明顯引起某種項(xiàng)目市場需求變化的實(shí)際因素。市場因子推演法實(shí)際上也是通過分析市場因子與銷售量的相關(guān)關(guān)系來預(yù)測未來的銷售量。對連帶項(xiàng)目和配套性項(xiàng)目，利用這種方法就比較簡單。例如，100個(gè)新婚家庭，住宅的銷售量為16套。即新婚家庭數(shù)量就是住宅銷售量的市場因子。如果某年新婚家庭數(shù)量為50000個(gè)，則住宅的需求量為50000X16/100=8000（套）。
3.房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟
房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般步驟如下：
（1）確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。
（2）制定預(yù)測方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。
（3）搜集和分析有關(guān)資料。
（4）選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型。
（5）進(jìn)行預(yù)測。即根據(jù)選擇的預(yù)測方法和預(yù)測模型，進(jìn)行預(yù)測計(jì)算。
（6）評價(jià)修正預(yù)測結(jié)果。
（7）撰寫預(yù)測報(bào)告。