第2講
第一節(jié) 房地產(chǎn)征收征用概述
一、房地產(chǎn)征收概述
（一）房地產(chǎn)征收的概念
房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門，政府以行政命令的方式取得集體、單位和個(gè)人的土地、房屋等財(cái)產(chǎn)，集體、單位和個(gè)人必須服從。
（二）房地產(chǎn)征收的類型
房地產(chǎn)征收分為集體所有的土地征收和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。
集體所有的土地征收通常簡(jiǎn)稱集體土地征收、土地征收或征地，是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。
單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收包括國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋征收，以及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。國有土地上的房屋征收稱為城市房屋拆遷，簡(jiǎn)稱房屋拆遷。城市房屋拆遷是指國家為了公共利益的需要，征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予被征收房屋的所有權(quán)人補(bǔ)償、安置的行為。
（三）房地產(chǎn)征收的限制條件
①征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收；②征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序；③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收入的損失予以公正補(bǔ)償。
二、房地產(chǎn)征用概述
（一）征用的概念和限制條件
征用：是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為。
征用限制條件：
①征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況。
②征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。
③使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償，但通常不及于可得利益的損失。
（二）征用的特征
（1）征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆?、物力進(jìn)行緊急救助。
（2）國家必須依法行使征用權(quán)。
（3）不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。
（4）既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
三、征收與征用的異同
征收是國家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。兩者的共同點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意；二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主要區(qū)別有下列四點(diǎn)：
（1）前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。
（2）適用對(duì)象不同。征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。
（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用后要返還財(cái)產(chǎn)。
（4）補(bǔ)償有所不同。任何征收都要給予補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
例題1：房地產(chǎn)征收的主體是（ ）。
A.國家
B.行政主管部門
C.拆遷主管部門
D.政府
答案：A
解析：房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家。
例題2：征用的特征包括（?。?BR> A.國家必須依法行使征用權(quán)
B.征用必須是因緊急需要
C.不移轉(zhuǎn)所有權(quán)D既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
E.強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)
答案：ABCD
解析：強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)屬于征收。征用的特征包括： （1）征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆?、物力進(jìn)行緊急救助。 （2）國家必須依法行使征用權(quán)。（3）不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。 （4）既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
例題3：征收與征用相同點(diǎn)包括（ ）。
A.移轉(zhuǎn)所有權(quán)
B.不移轉(zhuǎn)所有權(quán)
C.強(qiáng)制性
D.補(bǔ)償性
E.前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況
答案：CD
解析：移轉(zhuǎn)所有權(quán)是征收的特征，發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況是征用的限制條件。
第一節(jié) 房地產(chǎn)征收征用概述
一、房地產(chǎn)征收概述
（一）房地產(chǎn)征收的概念
房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門，政府以行政命令的方式取得集體、單位和個(gè)人的土地、房屋等財(cái)產(chǎn)，集體、單位和個(gè)人必須服從。
（二）房地產(chǎn)征收的類型
房地產(chǎn)征收分為集體所有的土地征收和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。
集體所有的土地征收通常簡(jiǎn)稱集體土地征收、土地征收或征地，是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。
單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收包括國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋征收，以及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。國有土地上的房屋征收稱為城市房屋拆遷，簡(jiǎn)稱房屋拆遷。城市房屋拆遷是指國家為了公共利益的需要，征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予被征收房屋的所有權(quán)人補(bǔ)償、安置的行為。
（三）房地產(chǎn)征收的限制條件
①征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收；②征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序；③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收入的損失予以公正補(bǔ)償。
二、房地產(chǎn)征用概述
（一）征用的概念和限制條件
征用：是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為。
征用限制條件：
①征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況。
②征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。
③使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償，但通常不及于可得利益的損失。
（二）征用的特征
（1）征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆?、物力進(jìn)行緊急救助。
（2）國家必須依法行使征用權(quán)。
（3）不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。
（4）既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
三、征收與征用的異同
征收是國家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。兩者的共同點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意；二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主要區(qū)別有下列四點(diǎn)：
（1）前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。
（2）適用對(duì)象不同。征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。
（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用后要返還財(cái)產(chǎn)。
（4）補(bǔ)償有所不同。任何征收都要給予補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
例題1：房地產(chǎn)征收的主體是（ ）。
A.國家
B.行政主管部門
C.拆遷主管部門
D.政府
答案：A
解析：房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家。
例題2：征用的特征包括（?。?BR> A.國家必須依法行使征用權(quán)
B.征用必須是因緊急需要
C.不移轉(zhuǎn)所有權(quán)D既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
E.強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)
答案：ABCD
解析：強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)屬于征收。征用的特征包括： （1）征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆?、物力進(jìn)行緊急救助。 （2）國家必須依法行使征用權(quán)。（3）不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。 （4）既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)
例題3：征收與征用相同點(diǎn)包括（ ）。
A.移轉(zhuǎn)所有權(quán)
B.不移轉(zhuǎn)所有權(quán)
C.強(qiáng)制性
D.補(bǔ)償性
E.前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況
答案：CD
解析：移轉(zhuǎn)所有權(quán)是征收的特征，發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況是征用的限制條件。