在全權(quán)委托管理項(xiàng)目中，受制于我國的實(shí)際國情，不可能在一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)中獲得暴利。但并不能因此而對全權(quán)委托項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)營喪失信心，只要經(jīng)營得法，同樣會(huì)贏取巨大的財(cái)富。
規(guī)?；l(fā)展
在現(xiàn)有模式下，要想取得大收益，必須獲得規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)常規(guī)物業(yè)管理項(xiàng)目每年獲利20萬元，而有了100個(gè)這樣的項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)1年的收益就可達(dá)到2000萬元。
具備一定的規(guī)模，就可以合理地配置資源以降低成本。如開元國際物業(yè)公司在具備市場規(guī)模的前提下，采取了“中心+衛(wèi)星”的小區(qū)管理模式，由一個(gè)資深物業(yè)服務(wù)中心作為區(qū)域管理中心，攜帶周邊幾個(gè)小區(qū)服務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)實(shí)行工作統(tǒng)一安排，人員統(tǒng)一調(diào)度，管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支，各種材料采取集中配送制度，使各類資源的損耗降到低。
規(guī)模的好處有很多，大的好處就是能夠帶來充沛的資源。如果沒有了規(guī)模，也就沒有了資源，本書以后各章的論述很多也就是無本之木、無源之水了。
規(guī)模發(fā)展的含義還包括向其他領(lǐng)域滲透，而不能僅僅局限在住宅區(qū)的物業(yè)管理方面；一切能夠?qū)嵤┪飿I(yè)管理的領(lǐng)域都在滲透之列，如寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場、商業(yè)街和農(nóng)民房等等；幾乎所有的行業(yè)物業(yè)管理都能參與其中提供專業(yè)服務(wù)。這種對其他領(lǐng)域的滲透，尤其適用于住宅物業(yè)市場日趨飽和的地區(qū)；深圳在這方面做出了有益的探索。
風(fēng)險(xiǎn)防范和控制
控制風(fēng)險(xiǎn)因素以將所有可能的損失降到低，將是物業(yè)管理企業(yè)今后要做的一項(xiàng)主要工作。對風(fēng)險(xiǎn)的控制除積極防范、完善管理以外，更須主動(dòng)探索防范風(fēng)險(xiǎn)的其他途徑，例如，和保險(xiǎn)公司配合，購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等，將潛在的風(fēng)險(xiǎn)盡量化解。
按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主的需求制訂不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
有不少物業(yè)管理%考試|大|企業(yè)為多個(gè)地區(qū)的多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，但實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)卻不考慮地區(qū)、項(xiàng)目的差異而采取的是同一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果或者因?yàn)樗敛环脑蛟斐赏獾仨?xiàng)目經(jīng)營的失敗，或者因?yàn)槌杀镜膯栴}使本地的經(jīng)營虧損。企業(yè)之所以這樣做，目的在于統(tǒng)一企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造企業(yè)品牌，卻忽略了為關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)影響力。
物業(yè)之間的差別很大，業(yè)主對服務(wù)的要求差別也很大，相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用也相差很多。如果提供給1．0元／月·平米服務(wù)費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，和12元／月·平米服務(wù)費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，必然造成前一種服務(wù)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)并導(dǎo)致虧損，也是對后一種業(yè)主的不公平。這種做法還容易使業(yè)主滋生“享受超值服務(wù)”甚至免費(fèi)服務(wù)的心理，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
開元國際物業(yè)公司將住宅區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為3個(gè)等級：高檔、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀，對不同的物業(yè)實(shí)施不同的標(biāo)準(zhǔn)，既滿足了業(yè)主的需求，也滿足了企業(yè)的需求。
精打細(xì)算的成本策略
(1)精打細(xì)算的必要性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的增長空間是非常狹小的，而且隨著時(shí)代的發(fā)展，服務(wù)費(fèi)還呈逐漸下降的趨勢。因此，物業(yè)管理企業(yè)既要考慮如何將服務(wù)費(fèi)盡量提升到接近甚至超過贏利的水平，同時(shí)又要盡量減少成本支出，這種成本策略將會(huì)成為企業(yè)在市場競爭中的有利優(yōu)勢。
(2)分析物業(yè)管理中成本占用大的項(xiàng)目
1)分析人力占用是否符合各項(xiàng)任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無人力占用浪費(fèi)的現(xiàn)象。一般可從工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級的升降、工種之間的均衡、工時(shí)利用的水平、工效的高低等方面入手進(jìn)行主客觀因素的分析，查找在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或浪費(fèi)。
2)從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析。一般從采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，分析量差和價(jià)差的影響，尤其是對節(jié)約代用、管理不善所帶來的損失等進(jìn)行分析和研究。
3)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施設(shè)備的使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等分析費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、使用壽命及降低能耗的效果，以及管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。
4)對各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項(xiàng)開支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開源節(jié)流的措施。
(3)成本控制的主要內(nèi)容嚴(yán)格控制人力成本支出，正確編制勞動(dòng)定員，合理確定工資水平；在不同地區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目，盡量使員工當(dāng)?shù)鼗?；在福利方面也盡量多元化，如帶薪休假、教育培訓(xùn)等，避免全部使用現(xiàn)金的方式；要防止物業(yè)服務(wù)費(fèi)透支，每月進(jìn)行管理收支結(jié)算；對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出情況做出預(yù)算并執(zhí)行：嚴(yán)格控制日用消耗品的使用，等等。
節(jié)約和挖潛
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定以后，收入支出都是大致不變的；因此，合理節(jié)約、挖潛增效就是增加收入的主要途徑之一。深圳市某花園小區(qū)充分利用雨水刷洗小區(qū)地面，游泳池?fù)Q水時(shí)將舊水處理后也用于沖刷地面，一個(gè)夏季節(jié)水上千噸，節(jié)約水費(fèi)近3000元。又如，某大廈對不合理的公共用電系統(tǒng)進(jìn)行改造，使公共電費(fèi)由每月4萬余元下降到2．2萬元左右。當(dāng)然，改進(jìn)措施必須保證業(yè)主利益不受損害；有些改進(jìn)還必須征得業(yè)主的同意。
建立企業(yè)間的聯(lián)合
物業(yè)管理企業(yè)之間可以結(jié)成一個(gè)虛擬的戰(zhàn)略同盟，彼此資源共享，達(dá)到節(jié)約成本的目的。兩個(gè)企業(yè)之間的人力資源可以共享，物業(yè)資源可以共享，社區(qū)資源也可以共享。兩個(gè)企業(yè)所管理的項(xiàng)目如果業(yè)主資源近似，項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，就可以充分利用虛擬同盟所帶來的好處。例如，北京的陽光100與現(xiàn)代城的會(huì)所都相互面對各自的住戶開放，只要擁有一張會(huì)員卡即可。再如，深圳的華僑會(huì)與招商會(huì)全面對接，從會(huì)所到小區(qū)內(nèi)的其他服務(wù)，資源全面共享。這樣既有效地降低了物業(yè)管理運(yùn)營成本，又為業(yè)主提供了附加值服務(wù)。
虛擬同盟的資源共享還可擴(kuò)大到社會(huì)資源方面。同盟企業(yè)共同對外招聘專業(yè)服務(wù)公司，就可以因?yàn)閿?shù)量的優(yōu)勢而取得價(jià)格上的優(yōu)勢。類似合作的方面和利益有很多領(lǐng)域可供探索。
規(guī)?；l(fā)展
在現(xiàn)有模式下，要想取得大收益，必須獲得規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)常規(guī)物業(yè)管理項(xiàng)目每年獲利20萬元，而有了100個(gè)這樣的項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)1年的收益就可達(dá)到2000萬元。
具備一定的規(guī)模，就可以合理地配置資源以降低成本。如開元國際物業(yè)公司在具備市場規(guī)模的前提下，采取了“中心+衛(wèi)星”的小區(qū)管理模式，由一個(gè)資深物業(yè)服務(wù)中心作為區(qū)域管理中心，攜帶周邊幾個(gè)小區(qū)服務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)實(shí)行工作統(tǒng)一安排，人員統(tǒng)一調(diào)度，管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支，各種材料采取集中配送制度，使各類資源的損耗降到低。
規(guī)模的好處有很多，大的好處就是能夠帶來充沛的資源。如果沒有了規(guī)模，也就沒有了資源，本書以后各章的論述很多也就是無本之木、無源之水了。
規(guī)模發(fā)展的含義還包括向其他領(lǐng)域滲透，而不能僅僅局限在住宅區(qū)的物業(yè)管理方面；一切能夠?qū)嵤┪飿I(yè)管理的領(lǐng)域都在滲透之列，如寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場、商業(yè)街和農(nóng)民房等等；幾乎所有的行業(yè)物業(yè)管理都能參與其中提供專業(yè)服務(wù)。這種對其他領(lǐng)域的滲透，尤其適用于住宅物業(yè)市場日趨飽和的地區(qū)；深圳在這方面做出了有益的探索。
風(fēng)險(xiǎn)防范和控制
控制風(fēng)險(xiǎn)因素以將所有可能的損失降到低，將是物業(yè)管理企業(yè)今后要做的一項(xiàng)主要工作。對風(fēng)險(xiǎn)的控制除積極防范、完善管理以外，更須主動(dòng)探索防范風(fēng)險(xiǎn)的其他途徑，例如，和保險(xiǎn)公司配合，購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等，將潛在的風(fēng)險(xiǎn)盡量化解。
按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主的需求制訂不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
有不少物業(yè)管理%考試|大|企業(yè)為多個(gè)地區(qū)的多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，但實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)卻不考慮地區(qū)、項(xiàng)目的差異而采取的是同一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果或者因?yàn)樗敛环脑蛟斐赏獾仨?xiàng)目經(jīng)營的失敗，或者因?yàn)槌杀镜膯栴}使本地的經(jīng)營虧損。企業(yè)之所以這樣做，目的在于統(tǒng)一企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造企業(yè)品牌，卻忽略了為關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)因素和社會(huì)影響力。
物業(yè)之間的差別很大，業(yè)主對服務(wù)的要求差別也很大，相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用也相差很多。如果提供給1．0元／月·平米服務(wù)費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，和12元／月·平米服務(wù)費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，必然造成前一種服務(wù)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)并導(dǎo)致虧損，也是對后一種業(yè)主的不公平。這種做法還容易使業(yè)主滋生“享受超值服務(wù)”甚至免費(fèi)服務(wù)的心理，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
開元國際物業(yè)公司將住宅區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為3個(gè)等級：高檔、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)秀，對不同的物業(yè)實(shí)施不同的標(biāo)準(zhǔn)，既滿足了業(yè)主的需求，也滿足了企業(yè)的需求。
精打細(xì)算的成本策略
(1)精打細(xì)算的必要性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的增長空間是非常狹小的，而且隨著時(shí)代的發(fā)展，服務(wù)費(fèi)還呈逐漸下降的趨勢。因此，物業(yè)管理企業(yè)既要考慮如何將服務(wù)費(fèi)盡量提升到接近甚至超過贏利的水平，同時(shí)又要盡量減少成本支出，這種成本策略將會(huì)成為企業(yè)在市場競爭中的有利優(yōu)勢。
(2)分析物業(yè)管理中成本占用大的項(xiàng)目
1)分析人力占用是否符合各項(xiàng)任務(wù)的定員標(biāo)準(zhǔn)，有無人力占用浪費(fèi)的現(xiàn)象。一般可從工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術(shù)等級的升降、工種之間的均衡、工時(shí)利用的水平、工效的高低等方面入手進(jìn)行主客觀因素的分析，查找在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或浪費(fèi)。
2)從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進(jìn)行分析。一般從采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，分析量差和價(jià)差的影響，尤其是對節(jié)約代用、管理不善所帶來的損失等進(jìn)行分析和研究。
3)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設(shè)施設(shè)備的使用情況。從設(shè)備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等分析費(fèi)用成本，著重分析提高設(shè)備效率、使用壽命及降低能耗的效果，以及管理不善而造成的損失和浪費(fèi)。
4)對各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，要從所承擔(dān)的任務(wù)和組織機(jī)構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項(xiàng)開支的節(jié)約和浪費(fèi)等方面，分析開源節(jié)流的措施。
(3)成本控制的主要內(nèi)容嚴(yán)格控制人力成本支出，正確編制勞動(dòng)定員，合理確定工資水平；在不同地區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目，盡量使員工當(dāng)?shù)鼗?；在福利方面也盡量多元化，如帶薪休假、教育培訓(xùn)等，避免全部使用現(xiàn)金的方式；要防止物業(yè)服務(wù)費(fèi)透支，每月進(jìn)行管理收支結(jié)算；對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出情況做出預(yù)算并執(zhí)行：嚴(yán)格控制日用消耗品的使用，等等。
節(jié)約和挖潛
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定以后，收入支出都是大致不變的；因此，合理節(jié)約、挖潛增效就是增加收入的主要途徑之一。深圳市某花園小區(qū)充分利用雨水刷洗小區(qū)地面，游泳池?fù)Q水時(shí)將舊水處理后也用于沖刷地面，一個(gè)夏季節(jié)水上千噸，節(jié)約水費(fèi)近3000元。又如，某大廈對不合理的公共用電系統(tǒng)進(jìn)行改造，使公共電費(fèi)由每月4萬余元下降到2．2萬元左右。當(dāng)然，改進(jìn)措施必須保證業(yè)主利益不受損害；有些改進(jìn)還必須征得業(yè)主的同意。
建立企業(yè)間的聯(lián)合
物業(yè)管理企業(yè)之間可以結(jié)成一個(gè)虛擬的戰(zhàn)略同盟，彼此資源共享，達(dá)到節(jié)約成本的目的。兩個(gè)企業(yè)之間的人力資源可以共享，物業(yè)資源可以共享，社區(qū)資源也可以共享。兩個(gè)企業(yè)所管理的項(xiàng)目如果業(yè)主資源近似，項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，就可以充分利用虛擬同盟所帶來的好處。例如，北京的陽光100與現(xiàn)代城的會(huì)所都相互面對各自的住戶開放，只要擁有一張會(huì)員卡即可。再如，深圳的華僑會(huì)與招商會(huì)全面對接，從會(huì)所到小區(qū)內(nèi)的其他服務(wù)，資源全面共享。這樣既有效地降低了物業(yè)管理運(yùn)營成本，又為業(yè)主提供了附加值服務(wù)。
虛擬同盟的資源共享還可擴(kuò)大到社會(huì)資源方面。同盟企業(yè)共同對外招聘專業(yè)服務(wù)公司，就可以因?yàn)閿?shù)量的優(yōu)勢而取得價(jià)格上的優(yōu)勢。類似合作的方面和利益有很多領(lǐng)域可供探索。