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(三)建設(shè)階段
1．內(nèi)容
(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案。
(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。
(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。
(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
2．方法和要點(diǎn)
(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。
(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。
(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。
[案例]
物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中就提出了18項(xiàng)整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：
(1)對生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。
(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。
(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。
(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。
(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見。
(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。
(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。
(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)銷售階段
1．內(nèi)容
(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；
(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；
(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；
(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；
(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；
(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。
2．方法和要點(diǎn)
(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的。
(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。
[案例]物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：
(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項(xiàng)應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；
(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；
(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；
(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。
(五)竣工驗(yàn)收階段
竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
1．內(nèi)容
這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。
2．方法和要點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。
(三)建設(shè)階段
1．內(nèi)容
(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案。
(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。
(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。
(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
2．方法和要點(diǎn)
(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。
(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。
(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。
[案例]
物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中就提出了18項(xiàng)整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：
(1)對生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。
(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。
(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。
(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。
(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見。
(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。
(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。
(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)銷售階段
1．內(nèi)容
(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；
(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；
(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；
(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；
(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；
(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。
2．方法和要點(diǎn)
(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的。
(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。
[案例]物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：
(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項(xiàng)應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；
(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；
(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；
(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。
(五)竣工驗(yàn)收階段
竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
1．內(nèi)容
這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。
2．方法和要點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。