某舊廠房的土地面積4000m2，建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為500元／m2的地價(jià)款，同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為每lm2建筑面積1000元（裝修改造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。此類房地產(chǎn)投資的正常利潤(rùn)率為10%。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的70%；附近同檔次寫字樓每1mE可出租面積的年租金為1000元，出租的成本及稅費(fèi)為年租金的40%，資本化率為8%。購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買總價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為8%）。
標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)該舊廠房現(xiàn)狀下正常購(gòu)買價(jià)格總價(jià)y
(2)裝修改造后的總價(jià)值=
[ 1000 x6000 x70%×(.1-40%) 1/8%×[1-1/(1 +8% )491/(1 +8%)
= 28495047.97（元）
(3)補(bǔ)交地價(jià)款= 500×6000= 300（萬(wàn)元）
(4)裝修改造費(fèi)= 1000×6000×1/(1+8%)n 5=5773502. 69（元）
(5)買方需支付的稅費(fèi)=y x4%
(6)利潤(rùn)=(y+ 3000000+ 5773502.69 +4%×y)×10%
(7)舊房購(gòu)買總價(jià)：
y: 28495047.97 - 3000000 - 5773502. 69 -(y十3000000+ 5773502.69+
Vx4%)x10%-Vx4%
y= 16529995.65（元）
標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)該舊廠房現(xiàn)狀下正常購(gòu)買價(jià)格總價(jià)y
(2)裝修改造后的總價(jià)值=
[ 1000 x6000 x70%×(.1-40%) 1/8%×[1-1/(1 +8% )491/(1 +8%)
= 28495047.97（元）
(3)補(bǔ)交地價(jià)款= 500×6000= 300（萬(wàn)元）
(4)裝修改造費(fèi)= 1000×6000×1/(1+8%)n 5=5773502. 69（元）
(5)買方需支付的稅費(fèi)=y x4%
(6)利潤(rùn)=(y+ 3000000+ 5773502.69 +4%×y)×10%
(7)舊房購(gòu)買總價(jià)：
y: 28495047.97 - 3000000 - 5773502. 69 -(y十3000000+ 5773502.69+
Vx4%)x10%-Vx4%
y= 16529995.65（元）