通過實(shí)地查看等方式調(diào)查了解了估價(jià)對(duì)象狀況及當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)狀況之后，應(yīng)有針對(duì)性地描述和分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價(jià)對(duì)象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場(chǎng)價(jià)格及其未來總體趨勢(shì)。在分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值中要形成“市場(chǎng)背景分析”、“估價(jià)對(duì)象利用分析”，抵押估價(jià)還要形成“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析”。