三、拍賣底價(jià)的法律地位
以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià))作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒(méi)有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù);2、拍賣底價(jià)不可隨意更改;3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià);4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問(wèn)題
1、拍賣底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)為例，一般來(lái)說(shuō)，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣無(wú)人問(wèn)津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說(shuō)明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來(lái)賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
4、評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年;有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi);有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。
5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
1、目前，深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問(wèn)題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過(guò)通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià);如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià);如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方(債權(quán)人)。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方(債權(quán)人)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)(部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià))。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上，商鋪的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間;住宅的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間;寫字樓、廠房的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的準(zhǔn)確含義，將它與拍賣保留價(jià)區(qū)分開(kāi)來(lái)，堅(jiān)持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時(shí)在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認(rèn)，逐步使社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，這也離不開(kāi)我們所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價(jià)師的共同努力。
以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià))作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒(méi)有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù);2、拍賣底價(jià)不可隨意更改;3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià);4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問(wèn)題
1、拍賣底價(jià)的法律地位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
2、不能簡(jiǎn)單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無(wú)法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評(píng)房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)為例，一般來(lái)說(shuō)，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場(chǎng)價(jià)，辦公樓卻常常無(wú)人競(jìng)拍。多套住宅整體拍賣無(wú)人問(wèn)津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說(shuō)明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場(chǎng)，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來(lái)賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距應(yīng)有不同;整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
4、評(píng)估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年;有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi);有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評(píng)估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競(jìng)拍人的利益。
5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人(一般是抵押權(quán)人)總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款;司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人(敗訴方)的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
1、目前，深圳市各級(jí)人民法院均采用抽簽委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評(píng)估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問(wèn)題上，雖然廣東省高級(jí)人民法院曾經(jīng)有過(guò)通知，要求各級(jí)法院執(zhí)行部門可以在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià);如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià);如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方(債權(quán)人)。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級(jí)法院仍以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過(guò)戶給勝訴方(債權(quán)人)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)(部分評(píng)估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià))。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
2、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上，商鋪的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-8成之間;住宅的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的7-8成之間;寫字樓、廠房的拍賣底價(jià)一般應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)價(jià)的6-7成之間。具體要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況確定。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的準(zhǔn)確含義，將它與拍賣保留價(jià)區(qū)分開(kāi)來(lái)，堅(jiān)持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時(shí)在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認(rèn)，逐步使社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，這也離不開(kāi)我們所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和全體房地產(chǎn)估價(jià)師的共同努力。