土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評(píng)估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變，決定土地價(jià)格的是用途。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫(xiě)字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用，然而卻給國(guó)土部門(mén)出讓土地使用權(quán)帶來(lái)了一些問(wèn)題。
一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國(guó)出讓土地使用權(quán)一般都為年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō)，如果整宗地按綜合用地對(duì)待，居住用地也只能使用50年，開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否以較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫(xiě)字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用，然而卻給國(guó)土部門(mén)出讓土地使用權(quán)帶來(lái)了一些問(wèn)題。
一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國(guó)出讓土地使用權(quán)一般都為年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō)，如果整宗地按綜合用地對(duì)待，居住用地也只能使用50年，開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否以較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。