土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預期土地收益(地租)的多少，而預期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，決定土地價格的是用途。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。
一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由于綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。
由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。
一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。
另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由于綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。