(一)概述
房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱。具體來說，它包括土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分。
房地產(chǎn)與其他物品相比較，房地產(chǎn)既有一般物品的屬性，又有其特殊性，主要表現(xiàn)在：①空間上的固定性;②生產(chǎn)、使用的長期性;③大量的投資性;④保 值性與增值性;⑤相互影響性;⑥受政策限制、影響的敏感性。
房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，它的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)結(jié)構(gòu)(產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu))、流通結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的基本結(jié)構(gòu)涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個領(lǐng)域，且三者之間具有密切的內(nèi)在聯(lián)系。
房地產(chǎn)業(yè)的作用主要體現(xiàn)在：①房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ);②房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源;③房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;④發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造、完善城市的功能。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會活動。
房地產(chǎn)開發(fā)的形式，就開發(fā)的對象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);其中房地產(chǎn)綜合開發(fā)是最主要的形式。
就開發(fā)的主體而言，有獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)和個體開發(fā)。就開發(fā)的區(qū)域而言，有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)。就開發(fā)規(guī)模劃分，有單項零星開發(fā)和成片集中開發(fā)。我國房地產(chǎn)開發(fā)通常經(jīng)歷以下幾個階段：項目策劃、立項與企業(yè)審批、項目規(guī)劃、土地使用權(quán)取得、工程建設(shè)、房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理。
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以前，必須對項目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析論證。具體步驟為：①籌劃準(zhǔn)備;②調(diào)查研究;③優(yōu)化和選擇方案;④詳細(xì)研究;⑤編制可行性研究報告書。應(yīng)注意舊城區(qū)土地開發(fā)與新城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用的區(qū)別。
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的步驟主要有：一是通過調(diào)查、分析，確定房地產(chǎn)投資項目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)、方案，擬訂項目實施計劃，據(jù)此進(jìn)行財務(wù)預(yù)測，獲得投資、成本、利潤等一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二是將上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)匯總，編制出三個主要基本報表：損益表、現(xiàn)金流量表、資金來源及運(yùn)用表。三是根據(jù)基本報表，計算分析評價指標(biāo)，以便進(jìn)行各種財務(wù)分析。財務(wù)評價的主要方法有現(xiàn)金流量分析、靜態(tài)獲利性分析、動態(tài)獲利性分析和財務(wù)報表分析等方法。財務(wù)評價的主要指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率等。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析，通常采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告通常包括：封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖和有關(guān)附件7 大部分。
房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措渠道，主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售預(yù)租房屋及樓花買賣、引進(jìn)外資等方式。
土地使用權(quán)獲取的主要途徑和方式有政府行政劃撥、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)地價三種方式。土地征用的特點(diǎn)主要有：①帶有一定的強(qiáng)制性;②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活;③被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。土地征用時應(yīng)遵循的原則是：珍惜耕地，合理利用土地;保證國家建設(shè)用地;妥善安置被征單位和農(nóng)民;有償使用土地;依法征地。
房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系中考生應(yīng)注意城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響和房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃兩點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)在于地下、地上管(線)的鋪設(shè)與安裝。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則有：先場外，后場內(nèi)，場外由遠(yuǎn)及近;先全場，后單項，全場從平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;管線道路先完成主干，再完成分支。
建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可分為全過程招標(biāo)投標(biāo)，材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)，工程施工招標(biāo)投標(biāo)和勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)。建設(shè)工程招標(biāo)的方法有：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容主要是投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理和信息管理(即三控制、兩管理)。
房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱。具體來說，它包括土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分。
房地產(chǎn)與其他物品相比較，房地產(chǎn)既有一般物品的屬性，又有其特殊性，主要表現(xiàn)在：①空間上的固定性;②生產(chǎn)、使用的長期性;③大量的投資性;④保 值性與增值性;⑤相互影響性;⑥受政策限制、影響的敏感性。
房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個重要部門，它的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)結(jié)構(gòu)(產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu))、流通結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的基本結(jié)構(gòu)涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個領(lǐng)域，且三者之間具有密切的內(nèi)在聯(lián)系。
房地產(chǎn)業(yè)的作用主要體現(xiàn)在：①房地產(chǎn)業(yè)是城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ);②房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源;③房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;④發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造、完善城市的功能。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性社會活動。
房地產(chǎn)開發(fā)的形式，就開發(fā)的對象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);其中房地產(chǎn)綜合開發(fā)是最主要的形式。
就開發(fā)的主體而言，有獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)和個體開發(fā)。就開發(fā)的區(qū)域而言，有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)。就開發(fā)規(guī)模劃分，有單項零星開發(fā)和成片集中開發(fā)。我國房地產(chǎn)開發(fā)通常經(jīng)歷以下幾個階段：項目策劃、立項與企業(yè)審批、項目規(guī)劃、土地使用權(quán)取得、工程建設(shè)、房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理。
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以前，必須對項目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析論證。具體步驟為：①籌劃準(zhǔn)備;②調(diào)查研究;③優(yōu)化和選擇方案;④詳細(xì)研究;⑤編制可行性研究報告書。應(yīng)注意舊城區(qū)土地開發(fā)與新城區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用的區(qū)別。
房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的步驟主要有：一是通過調(diào)查、分析，確定房地產(chǎn)投資項目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)、方案，擬訂項目實施計劃，據(jù)此進(jìn)行財務(wù)預(yù)測，獲得投資、成本、利潤等一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二是將上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)匯總，編制出三個主要基本報表：損益表、現(xiàn)金流量表、資金來源及運(yùn)用表。三是根據(jù)基本報表，計算分析評價指標(biāo)，以便進(jìn)行各種財務(wù)分析。財務(wù)評價的主要方法有現(xiàn)金流量分析、靜態(tài)獲利性分析、動態(tài)獲利性分析和財務(wù)報表分析等方法。財務(wù)評價的主要指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率等。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析，通常采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告通常包括：封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖和有關(guān)附件7 大部分。
房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌措渠道，主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售預(yù)租房屋及樓花買賣、引進(jìn)外資等方式。
土地使用權(quán)獲取的主要途徑和方式有政府行政劃撥、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)地價三種方式。土地征用的特點(diǎn)主要有：①帶有一定的強(qiáng)制性;②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活;③被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。土地征用時應(yīng)遵循的原則是：珍惜耕地，合理利用土地;保證國家建設(shè)用地;妥善安置被征單位和農(nóng)民;有償使用土地;依法征地。
房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系中考生應(yīng)注意城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響和房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃兩點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)在于地下、地上管(線)的鋪設(shè)與安裝。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則有：先場外，后場內(nèi)，場外由遠(yuǎn)及近;先全場，后單項，全場從平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;管線道路先完成主干，再完成分支。
建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可分為全過程招標(biāo)投標(biāo)，材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)，工程施工招標(biāo)投標(biāo)和勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)。建設(shè)工程招標(biāo)的方法有：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)。建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容主要是投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理和信息管理(即三控制、兩管理)。