(一)資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量?，F(xiàn)代資產(chǎn)評估的興起是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是社會(huì)分工日益專業(yè)化的結(jié)果。資產(chǎn)評估主要由評估主體、評估客體、評估目的、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估原則、評估程序和評估方法等要素構(gòu)成。作為一種與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的中介服務(wù)，資產(chǎn)評估具有現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性和咨詢性等特點(diǎn)。在資產(chǎn)評估中應(yīng)遵循真實(shí)性、科學(xué)性、可行性和公平性原則。國有資產(chǎn)評估的法定程序包括申報(bào)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評定估算和驗(yàn)證確認(rèn)4個(gè)環(huán)節(jié)。
(二)資產(chǎn)評估的基本方法
資產(chǎn)評估可以采用收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和清算價(jià)格法。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)不同的目的與對象，選用其中的一種或幾種方法進(jìn)行評定估算。如同時(shí)選用幾種方法評估，應(yīng)對各種方法得出的結(jié)果進(jìn)行比較和調(diào)整，以求得出合理的資產(chǎn)評估價(jià)值。
收益現(xiàn)值法的基本原理是：在確定資產(chǎn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，通過本金化處理，得到收益現(xiàn)值，并以此為依據(jù)確定資產(chǎn)評估價(jià)格。收益現(xiàn)值法主要適用于兩類評估業(yè)務(wù)：一類是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)的資產(chǎn)評估;另一類是有現(xiàn)實(shí)收益和預(yù)期收益的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和作價(jià)人股時(shí)的資產(chǎn)評估。其基本公式為：收益現(xiàn)值一預(yù)期收益÷本金化率。如何正確確定預(yù)期收益和本金化率，是采用收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。應(yīng)用收益現(xiàn)值法依據(jù)如下程序進(jìn)行：第一，搜集并驗(yàn)證與被估資產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)營狀況資料;第二，計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢;第三，科學(xué)確定收益期、預(yù)期收益和折現(xiàn)率;第四，計(jì)算并確定被估資產(chǎn)的評估價(jià)值。收益現(xiàn)值法的應(yīng)用應(yīng)滿足以下幾個(gè)前提條件：資產(chǎn)使用、被估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣計(jì)算。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于，在所用各項(xiàng)參數(shù)科學(xué)合理的前提下，可以比較真實(shí)準(zhǔn)確的反映企業(yè)的資本化價(jià)格;可以較好的確定各種不易確定的無形資產(chǎn)的價(jià)值;將資產(chǎn)評估與投資決策有機(jī)結(jié)合起來，易于為買賣雙方所接受。其缺點(diǎn)主要是預(yù)測未來各項(xiàng)收益額的難度較大且評估適用范圍較小。
重置成本法是以現(xiàn)實(shí)條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。主要適用于評估可復(fù)制、可再生、可重建或可購買，且具有有形損耗和無形損耗特征的單項(xiàng)資產(chǎn)和部分整體資產(chǎn)。計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值一重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值。重置成本法的評估程序?yàn)椋捍_定重置成本一確定有形損耗一確定無形損耗一確定被估資產(chǎn)價(jià)值。采用重置成本法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，被估資產(chǎn)應(yīng)符合以下假定前提：不改變原有用途，其實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用與假定的重置全新資產(chǎn)具有可比性，可以再生或復(fù)制，并應(yīng)隨時(shí)間的推移而逐漸貶值。該方法具有一定的科學(xué)性和可行性，被估資產(chǎn)的有關(guān)參數(shù)和資料易于取得，在某些場合重置成本法具有一定的不可替代性。但重置成本法難以準(zhǔn)確評估資產(chǎn)的無形損耗。有些資產(chǎn)(如無形資產(chǎn))則不宜采用這種方法評估。
現(xiàn)行市價(jià)法又稱市場比較法，它通過市場調(diào)查，選擇若干個(gè)與待估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為對比參照物，分析參照物的成交價(jià)格和交易條件，并就影響價(jià)格的有關(guān)因素進(jìn)行對比調(diào)整，在此基礎(chǔ)上估算確定被估資產(chǎn)價(jià)格?，F(xiàn)行市價(jià)法一般適用于市場條件較好的單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。其基本計(jì)算公式為：變現(xiàn)凈價(jià)一變現(xiàn)價(jià)格一變現(xiàn)費(fèi)用。采用現(xiàn)行市價(jià)法的關(guān)鍵在于正確確定資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估的程序?yàn)椋好鞔_評估對象.選擇參照物一比較差異并確定調(diào)整系數(shù)一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)凈值。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評估，應(yīng)具備以下三個(gè)基本條件：公平的市場環(huán)境;有現(xiàn)實(shí)或潛在的市場需求;有可供比較的市場交易實(shí)例。該方法的基本概念和原理直觀易懂，評估結(jié)果相對客觀公正，只要市場條件具備，現(xiàn)行市價(jià)法可以用于各種資產(chǎn)的評估，但要求市場競爭比較充分，交易有一定的透明度，并有大量可信度較高的市場交易信息，因而對于市場發(fā)育不很充分的地區(qū)，應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法尚有相當(dāng)難度。
清算價(jià)格法是以清算價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資產(chǎn)可以變現(xiàn)的價(jià)值，評定重估價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法，一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。合理確定清算價(jià)格是正確使用清算價(jià)格法的關(guān)鍵。確定清算價(jià)格的方法主要有重置成本折扣法或現(xiàn)行市價(jià)折扣法、殘值計(jì)算法和詢價(jià)法。清算價(jià)格法的應(yīng)用程序?yàn)椋菏紫攘私獗还蕾Y產(chǎn)現(xiàn)狀，明確清算要求，并據(jù)以確定所應(yīng)采用的清算價(jià)格類型，然后進(jìn)行市場調(diào)查，收集與被估資產(chǎn)相似的資產(chǎn)清理實(shí)例和同類資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格資料，對各種資料進(jìn)行整理、分析，從中選擇可信度較高且可比性較大者作為對比的依據(jù)，進(jìn)而與選定的參照物進(jìn)行對比，并根據(jù)各種差異程度進(jìn)行價(jià)格修正，最后，在此基礎(chǔ)上確定正常市場變現(xiàn)價(jià)格與所選清算價(jià)格的折扣系數(shù)并求得被估資產(chǎn)的清算價(jià)格。清算價(jià)格法的應(yīng)用前提是：有具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作依據(jù);該資產(chǎn)可以在市場上快速出售變現(xiàn);所賣收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額。清算價(jià)格法一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。
(二)資產(chǎn)評估的基本方法
資產(chǎn)評估可以采用收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和清算價(jià)格法。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)不同的目的與對象，選用其中的一種或幾種方法進(jìn)行評定估算。如同時(shí)選用幾種方法評估，應(yīng)對各種方法得出的結(jié)果進(jìn)行比較和調(diào)整，以求得出合理的資產(chǎn)評估價(jià)值。
收益現(xiàn)值法的基本原理是：在確定資產(chǎn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，通過本金化處理，得到收益現(xiàn)值，并以此為依據(jù)確定資產(chǎn)評估價(jià)格。收益現(xiàn)值法主要適用于兩類評估業(yè)務(wù)：一類是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)的資產(chǎn)評估;另一類是有現(xiàn)實(shí)收益和預(yù)期收益的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和作價(jià)人股時(shí)的資產(chǎn)評估。其基本公式為：收益現(xiàn)值一預(yù)期收益÷本金化率。如何正確確定預(yù)期收益和本金化率，是采用收益現(xiàn)值法評估資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。應(yīng)用收益現(xiàn)值法依據(jù)如下程序進(jìn)行：第一，搜集并驗(yàn)證與被估資產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)營狀況資料;第二，計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢;第三，科學(xué)確定收益期、預(yù)期收益和折現(xiàn)率;第四，計(jì)算并確定被估資產(chǎn)的評估價(jià)值。收益現(xiàn)值法的應(yīng)用應(yīng)滿足以下幾個(gè)前提條件：資產(chǎn)使用、被估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣計(jì)算。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于，在所用各項(xiàng)參數(shù)科學(xué)合理的前提下，可以比較真實(shí)準(zhǔn)確的反映企業(yè)的資本化價(jià)格;可以較好的確定各種不易確定的無形資產(chǎn)的價(jià)值;將資產(chǎn)評估與投資決策有機(jī)結(jié)合起來，易于為買賣雙方所接受。其缺點(diǎn)主要是預(yù)測未來各項(xiàng)收益額的難度較大且評估適用范圍較小。
重置成本法是以現(xiàn)實(shí)條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。主要適用于評估可復(fù)制、可再生、可重建或可購買，且具有有形損耗和無形損耗特征的單項(xiàng)資產(chǎn)和部分整體資產(chǎn)。計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值一重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值。重置成本法的評估程序?yàn)椋捍_定重置成本一確定有形損耗一確定無形損耗一確定被估資產(chǎn)價(jià)值。采用重置成本法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，被估資產(chǎn)應(yīng)符合以下假定前提：不改變原有用途，其實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用與假定的重置全新資產(chǎn)具有可比性，可以再生或復(fù)制，并應(yīng)隨時(shí)間的推移而逐漸貶值。該方法具有一定的科學(xué)性和可行性，被估資產(chǎn)的有關(guān)參數(shù)和資料易于取得，在某些場合重置成本法具有一定的不可替代性。但重置成本法難以準(zhǔn)確評估資產(chǎn)的無形損耗。有些資產(chǎn)(如無形資產(chǎn))則不宜采用這種方法評估。
現(xiàn)行市價(jià)法又稱市場比較法，它通過市場調(diào)查，選擇若干個(gè)與待估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為對比參照物，分析參照物的成交價(jià)格和交易條件，并就影響價(jià)格的有關(guān)因素進(jìn)行對比調(diào)整，在此基礎(chǔ)上估算確定被估資產(chǎn)價(jià)格?，F(xiàn)行市價(jià)法一般適用于市場條件較好的單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。其基本計(jì)算公式為：變現(xiàn)凈價(jià)一變現(xiàn)價(jià)格一變現(xiàn)費(fèi)用。采用現(xiàn)行市價(jià)法的關(guān)鍵在于正確確定資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估的程序?yàn)椋好鞔_評估對象.選擇參照物一比較差異并確定調(diào)整系數(shù)一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)凈值。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評估，應(yīng)具備以下三個(gè)基本條件：公平的市場環(huán)境;有現(xiàn)實(shí)或潛在的市場需求;有可供比較的市場交易實(shí)例。該方法的基本概念和原理直觀易懂，評估結(jié)果相對客觀公正，只要市場條件具備，現(xiàn)行市價(jià)法可以用于各種資產(chǎn)的評估，但要求市場競爭比較充分，交易有一定的透明度，并有大量可信度較高的市場交易信息，因而對于市場發(fā)育不很充分的地區(qū)，應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法尚有相當(dāng)難度。
清算價(jià)格法是以清算價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資產(chǎn)可以變現(xiàn)的價(jià)值，評定重估價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法，一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。合理確定清算價(jià)格是正確使用清算價(jià)格法的關(guān)鍵。確定清算價(jià)格的方法主要有重置成本折扣法或現(xiàn)行市價(jià)折扣法、殘值計(jì)算法和詢價(jià)法。清算價(jià)格法的應(yīng)用程序?yàn)椋菏紫攘私獗还蕾Y產(chǎn)現(xiàn)狀，明確清算要求，并據(jù)以確定所應(yīng)采用的清算價(jià)格類型，然后進(jìn)行市場調(diào)查，收集與被估資產(chǎn)相似的資產(chǎn)清理實(shí)例和同類資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格資料，對各種資料進(jìn)行整理、分析，從中選擇可信度較高且可比性較大者作為對比的依據(jù)，進(jìn)而與選定的參照物進(jìn)行對比，并根據(jù)各種差異程度進(jìn)行價(jià)格修正，最后，在此基礎(chǔ)上確定正常市場變現(xiàn)價(jià)格與所選清算價(jià)格的折扣系數(shù)并求得被估資產(chǎn)的清算價(jià)格。清算價(jià)格法的應(yīng)用前提是：有具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作依據(jù);該資產(chǎn)可以在市場上快速出售變現(xiàn);所賣收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額。清算價(jià)格法一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評估。