物價變動
物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。
(2)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
①繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高;且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。
②交通條件
影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。
③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件
影響地價的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。
④環(huán)境質(zhì)量
影響地價的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。
⑤城市規(guī)劃限制
影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。
(3)個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。
影響地價因素：
①面積宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用
②寬度臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
③深度宗地臨街進深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
④形狀宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用
⑤坡度坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高
⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響
⑧城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價
物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。
利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。
(2)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
①繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高;且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。
②交通條件
影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。
③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件
影響地價的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。
④環(huán)境質(zhì)量
影響地價的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。
⑤城市規(guī)劃限制
影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。
(3)個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。
影響地價因素：
①面積宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用
②寬度臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
③深度宗地臨街進深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價
④形狀宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用
⑤坡度坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高
⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等
⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響
⑧城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價