三、城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的途徑與方法
1.按照基準(zhǔn)地價(jià)的定義來計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)
對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)的測算，根據(jù)其定義，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)。
1)基準(zhǔn)地價(jià)是我國地價(jià)體系的一種土地價(jià)格類型，基準(zhǔn)地價(jià)和其它類型的地價(jià)具有本質(zhì)上的同性，即地價(jià)是地租的資本化。因此，基準(zhǔn)地價(jià)的測算和其他地價(jià)的測算一樣，可以遵循三種基本途徑進(jìn)行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價(jià)。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P為土地價(jià)格，A為土地收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價(jià)交換原則，根據(jù)替代原理地價(jià)形成原理，求取地價(jià)。即：P= P0 ×K 式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，此為市場上同樣使用效用土地的基準(zhǔn)地價(jià)，K為評(píng)估對(duì)象與比較案例的價(jià)格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計(jì)算地價(jià)。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，V1為土地取得費(fèi)用(征地安置、補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi))，V2為土地開發(fā)成本，V3為土地開發(fā)投資利息，V4為土地開發(fā)投資利潤，V5為土地所有者權(quán)益。
2)基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，只為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價(jià)格，那么N就是城市土地定級(jí)單元內(nèi)所包括的地價(jià)區(qū)片數(shù)量。
2.按照城市土地基準(zhǔn)地價(jià)研究的途徑進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新
1)利用土地級(jí)差收益重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法和級(jí)差地租測算模型，求得城市土地的絕對(duì)地租和級(jí)差地租，再將地租還原為地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益;Yni為第 n級(jí)土地上樣本單位面積利潤， A為常數(shù)， r為利潤級(jí)差系數(shù)， □ln為第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量，□3每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動(dòng)力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項(xiàng)。其中，Rli為某一土地用途樣點(diǎn)單位土地面積年租金，Pli為與租賃價(jià)格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價(jià)，M為某一土地級(jí)別土地樣本數(shù)。
2)利用市場交易地價(jià)資料重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)25在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的平均值，作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，Pi為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。
3)以城市土地定級(jí)或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格(標(biāo)定地價(jià))和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。其計(jì)算公式為：P = PO × K/KO式中，P為更新后基準(zhǔn)地價(jià)，P0為更新前基準(zhǔn)地價(jià)，K0和K分別為基準(zhǔn)地價(jià)更新前、后的地價(jià)指數(shù)。
1.按照基準(zhǔn)地價(jià)的定義來計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)
對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)的測算，根據(jù)其定義，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)。
1)基準(zhǔn)地價(jià)是我國地價(jià)體系的一種土地價(jià)格類型，基準(zhǔn)地價(jià)和其它類型的地價(jià)具有本質(zhì)上的同性，即地價(jià)是地租的資本化。因此，基準(zhǔn)地價(jià)的測算和其他地價(jià)的測算一樣，可以遵循三種基本途徑進(jìn)行。
①以土地收益為依據(jù)，求取地價(jià)。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P為土地價(jià)格，A為土地收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價(jià)交換原則，根據(jù)替代原理地價(jià)形成原理，求取地價(jià)。即：P= P0 ×K 式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，此為市場上同樣使用效用土地的基準(zhǔn)地價(jià)，K為評(píng)估對(duì)象與比較案例的價(jià)格比較修正系數(shù)。
③按照成本構(gòu)成原理，計(jì)算地價(jià)。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，V1為土地取得費(fèi)用(征地安置、補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi))，V2為土地開發(fā)成本，V3為土地開發(fā)投資利息，V4為土地開發(fā)投資利潤，V5為土地所有者權(quán)益。
2)基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元的區(qū)域平均地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，只為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。如果Pi為城市土地的區(qū)片價(jià)格，那么N就是城市土地定級(jí)單元內(nèi)所包括的地價(jià)區(qū)片數(shù)量。
2.按照城市土地基準(zhǔn)地價(jià)研究的途徑進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新
1)利用土地級(jí)差收益重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法和級(jí)差地租測算模型，求得城市土地的絕對(duì)地租和級(jí)差地租，再將地租還原為地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益;Yni為第 n級(jí)土地上樣本單位面積利潤， A為常數(shù)， r為利潤級(jí)差系數(shù)， □ln為第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或者單元土地質(zhì)量指數(shù)，□2每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量，□3每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量,b0為回歸方程常數(shù)人，b2,b3分別為資本和勞動(dòng)力投入的回歸系數(shù)，V為回歸方程誤差項(xiàng)。其中，Rli為某一土地用途樣點(diǎn)單位土地面積年租金，Pli為與租賃價(jià)格質(zhì)量相同的宗地單位面積售價(jià)，M為某一土地級(jí)別土地樣本數(shù)。
2)利用市場交易地價(jià)資料重新計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)25在城市土地定級(jí)或勻質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的平均值，作為該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。式中，P為基準(zhǔn)地價(jià)，Pi為土地交易樣點(diǎn)價(jià)格修正后的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，N是城市土地定級(jí)單元或者勻質(zhì)單元區(qū)域范圍的土地交易樣點(diǎn)或標(biāo)準(zhǔn)宗地的總個(gè)數(shù)。
3)以城市土地定級(jí)或者勻質(zhì)區(qū)域的劃分為基礎(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格(標(biāo)定地價(jià))和地價(jià)指數(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。其計(jì)算公式為：P = PO × K/KO式中，P為更新后基準(zhǔn)地價(jià)，P0為更新前基準(zhǔn)地價(jià)，K0和K分別為基準(zhǔn)地價(jià)更新前、后的地價(jià)指數(shù)。