三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。多數(shù)人共同居住在一個建筑物內(nèi)，每一個人對其專有部分享有專有所有權(quán)，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。該權(quán)利的主體通常稱為業(yè)主。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：
1.權(quán)利的復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素復(fù)合而成的特別所有權(quán)。
2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：(1)區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán);(2)專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小;(3)在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。
3.一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素須結(jié)為一體，不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者同時進(jìn)行。
建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分是為區(qū)分所有服務(wù)的。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
(三)共有所有權(quán)
共有所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權(quán)，可以分為全體業(yè)主共有所有權(quán)和部分業(yè)主的部分共有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，屬于共有的部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(5)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。
(四)共同管理權(quán)
共同管理權(quán)是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。其中決定前述規(guī)定中的第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
四、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念及特征
相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
相鄰關(guān)系的特征：(1)相鄰關(guān)系的主體是不同不動產(chǎn)的所有人或使用人、合法占有人;(2)相鄰關(guān)系是因為主體所有或使用的不動產(chǎn)相鄰而發(fā)生的;(3)相鄰關(guān)系的內(nèi)容因種類不同而有所不同，但基本上是兩個方面，一是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)基于必要提供便利，二是相鄰各方在行使相鄰權(quán)時，應(yīng)盡量避免和減少給對方造成的損失，不得濫用權(quán)利;(4)相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
1.相鄰用水、排水關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
2.因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
3.因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
4.因通風(fēng)、采光發(fā)生的相鄰關(guān)系。建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
5.相鄰排污關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
6.相鄰防險關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
(三)處理相鄰關(guān)系的原則
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。多數(shù)人共同居住在一個建筑物內(nèi)，每一個人對其專有部分享有專有所有權(quán)，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。該權(quán)利的主體通常稱為業(yè)主。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：
1.權(quán)利的復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有所有權(quán)、專有所有權(quán)、共同管理權(quán)三要素復(fù)合而成的特別所有權(quán)。
2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：(1)區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán);(2)專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小;(3)在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。
3.一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素須結(jié)為一體，不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者同時進(jìn)行。
建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分是為區(qū)分所有服務(wù)的。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
(三)共有所有權(quán)
共有所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權(quán)，可以分為全體業(yè)主共有所有權(quán)和部分業(yè)主的部分共有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，屬于共有的部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(5)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。
(四)共同管理權(quán)
共同管理權(quán)是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。其中決定前述規(guī)定中的第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
四、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念及特征
相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
相鄰關(guān)系的特征：(1)相鄰關(guān)系的主體是不同不動產(chǎn)的所有人或使用人、合法占有人;(2)相鄰關(guān)系是因為主體所有或使用的不動產(chǎn)相鄰而發(fā)生的;(3)相鄰關(guān)系的內(nèi)容因種類不同而有所不同，但基本上是兩個方面，一是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)基于必要提供便利，二是相鄰各方在行使相鄰權(quán)時，應(yīng)盡量避免和減少給對方造成的損失，不得濫用權(quán)利;(4)相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
1.相鄰用水、排水關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
2.因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
3.因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
4.因通風(fēng)、采光發(fā)生的相鄰關(guān)系。建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
5.相鄰排污關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
6.相鄰防險關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
(三)處理相鄰關(guān)系的原則
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。