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二、抵押權(quán)
（一）抵押權(quán)的概念及特征
抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人以該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其中債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。
例如：甲與乙簽訂了抵押合同，約定甲以自己的財(cái)產(chǎn)向乙提供抵押。此時(shí)乙作為抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，即：當(dāng)債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人甲不能履行債務(wù)時(shí)，乙有權(quán)將抵押財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣，以拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押權(quán)除了具有擔(dān)保物權(quán)的一般特點(diǎn)外，還具有下列特點(diǎn)：
1.抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定財(cái)產(chǎn)
抵押財(cái)產(chǎn)須為債務(wù)人或第三人所有的或有權(quán)處分的作為擔(dān)保的特定的財(cái)產(chǎn)。
2.不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有
這是抵押權(quán)區(qū)別于質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)志。因此抵押權(quán)不能采用移轉(zhuǎn)占有的公示方法，須采用登記或其他方法進(jìn)行公示。
（二）抵押財(cái)產(chǎn)的范圍
1.債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（1）建筑物和其他土地附著物；
（2）建設(shè)用地使用權(quán)；
（3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；
（4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器；
（6）交通運(yùn)輸工具；
（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前述所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以設(shè)定抵押權(quán)的是（?。?。（2009年考試題）
A.著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)
B.匯票
C.應(yīng)收賬款
D.以拍賣方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』本題考核抵押權(quán)的設(shè)定范圍。選項(xiàng)A、B、C設(shè)定的是質(zhì)權(quán)，不能設(shè)定抵押權(quán)。
2.以建筑物抵押的特殊規(guī)定
（1）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（地隨房走）。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押（房隨地走）。抵押人未依照前述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押（房地一體）。
（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（只能地隨房走）。
3.下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
（1）土地所有權(quán)；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；
（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以作為抵押標(biāo)的的是（?。＃?008年考試題）
A.應(yīng)收賬款
B.著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)
C.債券
D.建設(shè)用地使用權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』本題考核抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。選項(xiàng)A、B、C屬于質(zhì)押的范圍，不能用于抵押。
【例題·單選題】某中學(xué)為修繕教育設(shè)施向銀行借款，銀行要求該學(xué)校提供擔(dān)保，學(xué)校以自有財(cái)產(chǎn)向銀行設(shè)立抵押，以下財(cái)產(chǎn)可以抵押的是（?。?。
A.該學(xué)校的辦公樓
B.該學(xué)校的操場
C.該學(xué)校的小汽車
D.與臨校存在權(quán)屬爭議的財(cái)產(chǎn)
『正確答案』C
『答案解析』本題是關(guān)于抵押權(quán)的標(biāo)的即抵押物的問題。學(xué)校的教育設(shè)施不得設(shè)定抵押。所有權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)也不得抵押。
（三）抵押權(quán)的設(shè)立
設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。
1.以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)以及正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)立抵押權(quán)。如果當(dāng)事人未辦理登記，雖然抵押權(quán)沒有設(shè)立，不影響抵押合同生效）。
【例題·多選題】公民甲以自己所有的一套住房作抵押，向銀行貸款10萬元，并到有關(guān)部門辦理了登記手續(xù)。在向銀行貸款之前，公民甲已經(jīng)向公民乙借款10萬元，并以同一套住房與公民乙簽訂了抵押借款合同，但是一直沒有辦理登記手續(xù)。如果公民乙及銀行的還款期限均到，但甲無能力還款，下列說法正確的有（ ）。
A.銀行可以公民甲的住房折價(jià)或變賣受償
B.因?yàn)楣窦椎淖》恳呀?jīng)抵押，銀行的抵押權(quán)無效
C.公民乙的抵押權(quán)無效
D.公民乙的抵押權(quán)在先、銀行的抵押權(quán)在后，故公民乙應(yīng)先于銀行受償
『正確答案』AC
『答案解析』本題考核點(diǎn)為抵押權(quán)的設(shè)立。以建筑物設(shè)定抵押的，未經(jīng)登記，抵押權(quán)不能設(shè)立。因此，公民乙的抵押權(quán)無效，銀行的抵押權(quán)有效。本題中，公民乙可以依據(jù)合同追究公民甲的責(zé)任。因?yàn)殡m然抵押權(quán)沒有設(shè)立，但是抵押合同已經(jīng)生效。
2.以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，或者以正在建造中的船舶、航空器抵押的，或者以交通運(yùn)輸工具抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
【例題·多選題】甲因向乙借款而將自己的一輛汽車抵押給乙，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理登記手續(xù)。后甲又將該汽車轉(zhuǎn)讓給不知情的丙，并辦理了過戶手續(xù)。如果甲逾期不能償還乙的借款，下列說法正確的有（?。?。
A.因沒有辦理登記手續(xù)，造成該汽車的抵押權(quán)沒有設(shè)立
B.該汽車的抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立
C.因?yàn)楸麑儆谏埔獾谌?，乙無權(quán)要求丙退還該汽車
D.乙有權(quán)要求丙退還該汽車，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)
『正確答案』BC
『答案解析』本題考核點(diǎn)是抵押登記。當(dāng)事人以交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。如果沒有登記，不能對(duì)抗善意第三人。
（四）抵押權(quán)的效力
1.訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
【考題·單選題】根據(jù)房地產(chǎn)管理法律制度的規(guī)定，將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，該房屋租賃關(guān)系（?。?。（2008年考試題）
A.不受原抵押權(quán)的影響
B.不得對(duì)抗原抵押權(quán)
C.使原抵押權(quán)消滅
D.在征得抵押權(quán)人的同意后方為有效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核《物權(quán)法》中有關(guān)抵押與租賃的關(guān)系。根據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
2.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)限制）
3.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保（擔(dān)保的從屬性）。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
4.抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
（五）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1.債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。
【考題·單選題】個(gè)體戶劉某為解決資金周轉(zhuǎn)問題，將廠房作為抵押物向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請(qǐng)借款，雙方依法簽訂了合同，并辦理了抵押物登記手續(xù)。按照規(guī)定，下列情形中，商業(yè)銀行有權(quán)要求處分該抵押廠房的是（?。?。（2005年考試題）
A.劉某被宣告死亡，無人代其償還到期的銀行借款
B.劉某經(jīng)商業(yè)銀行同意，將抵押廠房出租給李某使用
C.劉某到期沒有償還借款，但是與商業(yè)銀行達(dá)成延期還款的協(xié)議
D.劉某因違法經(jīng)營，被工商機(jī)關(guān)處以罰款
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)的行使。根據(jù)規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。
二、抵押權(quán)
（一）抵押權(quán)的概念及特征
抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人以該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其中債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。
例如：甲與乙簽訂了抵押合同，約定甲以自己的財(cái)產(chǎn)向乙提供抵押。此時(shí)乙作為抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，即：當(dāng)債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人甲不能履行債務(wù)時(shí)，乙有權(quán)將抵押財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣，以拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押權(quán)除了具有擔(dān)保物權(quán)的一般特點(diǎn)外，還具有下列特點(diǎn)：
1.抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定財(cái)產(chǎn)
抵押財(cái)產(chǎn)須為債務(wù)人或第三人所有的或有權(quán)處分的作為擔(dān)保的特定的財(cái)產(chǎn)。
2.不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有
這是抵押權(quán)區(qū)別于質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等其他擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)志。因此抵押權(quán)不能采用移轉(zhuǎn)占有的公示方法，須采用登記或其他方法進(jìn)行公示。
（二）抵押財(cái)產(chǎn)的范圍
1.債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（1）建筑物和其他土地附著物；
（2）建設(shè)用地使用權(quán)；
（3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；
（4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器；
（6）交通運(yùn)輸工具；
（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前述所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以設(shè)定抵押權(quán)的是（?。?。（2009年考試題）
A.著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)
B.匯票
C.應(yīng)收賬款
D.以拍賣方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』本題考核抵押權(quán)的設(shè)定范圍。選項(xiàng)A、B、C設(shè)定的是質(zhì)權(quán)，不能設(shè)定抵押權(quán)。
2.以建筑物抵押的特殊規(guī)定
（1）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（地隨房走）。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押（房隨地走）。抵押人未依照前述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押（房地一體）。
（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（只能地隨房走）。
3.下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
（1）土地所有權(quán)；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；
（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
【考題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以作為抵押標(biāo)的的是（?。＃?008年考試題）
A.應(yīng)收賬款
B.著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)
C.債券
D.建設(shè)用地使用權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』本題考核抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。選項(xiàng)A、B、C屬于質(zhì)押的范圍，不能用于抵押。
【例題·單選題】某中學(xué)為修繕教育設(shè)施向銀行借款，銀行要求該學(xué)校提供擔(dān)保，學(xué)校以自有財(cái)產(chǎn)向銀行設(shè)立抵押，以下財(cái)產(chǎn)可以抵押的是（?。?。
A.該學(xué)校的辦公樓
B.該學(xué)校的操場
C.該學(xué)校的小汽車
D.與臨校存在權(quán)屬爭議的財(cái)產(chǎn)
『正確答案』C
『答案解析』本題是關(guān)于抵押權(quán)的標(biāo)的即抵押物的問題。學(xué)校的教育設(shè)施不得設(shè)定抵押。所有權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)也不得抵押。
（三）抵押權(quán)的設(shè)立
設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。
1.以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)以及正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)立抵押權(quán)。如果當(dāng)事人未辦理登記，雖然抵押權(quán)沒有設(shè)立，不影響抵押合同生效）。
【例題·多選題】公民甲以自己所有的一套住房作抵押，向銀行貸款10萬元，并到有關(guān)部門辦理了登記手續(xù)。在向銀行貸款之前，公民甲已經(jīng)向公民乙借款10萬元，并以同一套住房與公民乙簽訂了抵押借款合同，但是一直沒有辦理登記手續(xù)。如果公民乙及銀行的還款期限均到，但甲無能力還款，下列說法正確的有（ ）。
A.銀行可以公民甲的住房折價(jià)或變賣受償
B.因?yàn)楣窦椎淖》恳呀?jīng)抵押，銀行的抵押權(quán)無效
C.公民乙的抵押權(quán)無效
D.公民乙的抵押權(quán)在先、銀行的抵押權(quán)在后，故公民乙應(yīng)先于銀行受償
『正確答案』AC
『答案解析』本題考核點(diǎn)為抵押權(quán)的設(shè)立。以建筑物設(shè)定抵押的，未經(jīng)登記，抵押權(quán)不能設(shè)立。因此，公民乙的抵押權(quán)無效，銀行的抵押權(quán)有效。本題中，公民乙可以依據(jù)合同追究公民甲的責(zé)任。因?yàn)殡m然抵押權(quán)沒有設(shè)立，但是抵押合同已經(jīng)生效。
2.以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，或者以正在建造中的船舶、航空器抵押的，或者以交通運(yùn)輸工具抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
【例題·多選題】甲因向乙借款而將自己的一輛汽車抵押給乙，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理登記手續(xù)。后甲又將該汽車轉(zhuǎn)讓給不知情的丙，并辦理了過戶手續(xù)。如果甲逾期不能償還乙的借款，下列說法正確的有（?。?。
A.因沒有辦理登記手續(xù)，造成該汽車的抵押權(quán)沒有設(shè)立
B.該汽車的抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立
C.因?yàn)楸麑儆谏埔獾谌?，乙無權(quán)要求丙退還該汽車
D.乙有權(quán)要求丙退還該汽車，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)
『正確答案』BC
『答案解析』本題考核點(diǎn)是抵押登記。當(dāng)事人以交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。如果沒有登記，不能對(duì)抗善意第三人。
（四）抵押權(quán)的效力
1.訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
【考題·單選題】根據(jù)房地產(chǎn)管理法律制度的規(guī)定，將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，該房屋租賃關(guān)系（?。?。（2008年考試題）
A.不受原抵押權(quán)的影響
B.不得對(duì)抗原抵押權(quán)
C.使原抵押權(quán)消滅
D.在征得抵押權(quán)人的同意后方為有效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核《物權(quán)法》中有關(guān)抵押與租賃的關(guān)系。根據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
2.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)限制）
3.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保（擔(dān)保的從屬性）。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
4.抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
（五）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1.債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。
【考題·單選題】個(gè)體戶劉某為解決資金周轉(zhuǎn)問題，將廠房作為抵押物向當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請(qǐng)借款，雙方依法簽訂了合同，并辦理了抵押物登記手續(xù)。按照規(guī)定，下列情形中，商業(yè)銀行有權(quán)要求處分該抵押廠房的是（?。?。（2005年考試題）
A.劉某被宣告死亡，無人代其償還到期的銀行借款
B.劉某經(jīng)商業(yè)銀行同意，將抵押廠房出租給李某使用
C.劉某到期沒有償還借款，但是與商業(yè)銀行達(dá)成延期還款的協(xié)議
D.劉某因違法經(jīng)營，被工商機(jī)關(guān)處以罰款
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點(diǎn)是抵押權(quán)的行使。根據(jù)規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。