五、地役權(quán)
（一）地役權(quán)概述
地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地。
舉例：甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)”。
地役權(quán)包括：取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等等。
地役權(quán)具有以下特征：
1.具有從屬性和不可分性。一般的用益物權(quán)雖然由所有權(quán)派生而來，但其一經(jīng)設(shè)定就具有獨(dú)立性，不依附于其他權(quán)利而存在，但地役權(quán)則不同，它是為特定需役地的便利而設(shè)定的，與需役地不可分離。
（1）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
（2）地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（3）地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
（5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
【例題·單選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便，與乙公司達(dá)成協(xié)議：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定費(fèi)用。下列說法不正確的是（ ）。
A.甲公司在乙公司的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)
B.甲公司的土地稱為需役地
C.乙公司的土地稱為供役地
D.甲公司經(jīng)乙公司同意可以將該通行權(quán)設(shè)立抵押
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點(diǎn)是地役權(quán)的概念。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。
2.地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。
3.地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
-
（二）地役權(quán)的設(shè)定
1.設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
2.當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
3.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。（用益物權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制）
（三）地役權(quán)的效力
1.供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。2.地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。
（四）地役權(quán)的消滅
1.地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
（上述是因解除合同使地役權(quán)消滅的兩種情形，地役權(quán)還可以因征收、屆滿、放棄而消滅）
2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
（一）地役權(quán)概述
地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地。
舉例：甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)”。
地役權(quán)包括：取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等等。
地役權(quán)具有以下特征：
1.具有從屬性和不可分性。一般的用益物權(quán)雖然由所有權(quán)派生而來，但其一經(jīng)設(shè)定就具有獨(dú)立性，不依附于其他權(quán)利而存在，但地役權(quán)則不同，它是為特定需役地的便利而設(shè)定的，與需役地不可分離。
（1）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
（2）地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（3）地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
（5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
【例題·單選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便，與乙公司達(dá)成協(xié)議：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定費(fèi)用。下列說法不正確的是（ ）。
A.甲公司在乙公司的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)
B.甲公司的土地稱為需役地
C.乙公司的土地稱為供役地
D.甲公司經(jīng)乙公司同意可以將該通行權(quán)設(shè)立抵押
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點(diǎn)是地役權(quán)的概念。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。
2.地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。
3.地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
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（二）地役權(quán)的設(shè)定
1.設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
2.當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
3.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。（用益物權(quán)對(duì)所有權(quán)的限制）
（三）地役權(quán)的效力
1.供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。2.地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。
（四）地役權(quán)的消滅
1.地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
（上述是因解除合同使地役權(quán)消滅的兩種情形，地役權(quán)還可以因征收、屆滿、放棄而消滅）
2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。