3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。(重點)
(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。
(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;
(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。
A.6.0萬元
B.9.6萬元
C.10.8萬元
D.15.6萬元
【答案】C
【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元
2000年 注冊會計師
例：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。
A、24 B、22.8 C、30 D、16.8
【答案】B
【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營取得固定收入的，按租金收入計交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營部分(按計稅余值計算房產(chǎn)稅)與參與對外聯(lián)營取得固定收入部分(按租金收入計交房產(chǎn)稅)兩項之和：未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)
則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)
(2)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，因此在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)
2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬元)
例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)
對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。
例：下列各項符合房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定的有( )。
A. 房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)從價計繳房產(chǎn)稅
B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費為計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值
C.更新房屋附屬設(shè)備將新附屬設(shè)備價值計入原值時，可扣減原來相關(guān)設(shè)備價值后的余額為計稅依據(jù)
D.以房地產(chǎn)對外投資收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險的，以固定收入作為計稅依據(jù)
【答案】CD
-
二、應(yīng)納稅額的計算
(一)地上建筑物
【教材例題】某省一企業(yè)2008年度自有房屋10棟，其中8棟用于經(jīng)營生產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備60萬元;2棟房屋租給某公司作經(jīng)營用房，年租金收入50萬元。試計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)
【答案】(1)自用房產(chǎn)應(yīng)納稅額=[(1000+60)×(1-20%)]×1.2%=10.176(萬元)
(2)租金收入應(yīng)納稅額=50×12%=6(萬元)考試論壇
(3)全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=10.176+6=16.176(萬元)
(二)地下建筑物
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%。
房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
2008 注冊稅務(wù)師考試
2007年4月，某企業(yè)將其與辦公樓相連的地下停車場和另一獨立的地下建筑物改為地下生產(chǎn)車間，停車場原值100萬元，地下建筑物原價200萬元，該企業(yè)所在省財政和地方稅務(wù)部門確定地下建筑物的房產(chǎn)原價的折算比例為50%，房產(chǎn)原值減除比例為30%。該企業(yè)以上兩處地下建筑物2007年4月至12月份應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )萬元。
A0.95 B1.15 C1.26 D1.89
【答案】A
【解析】(100+200)×50%×(1—30%)×1.2%×9÷12=0.95(萬元)
(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。
(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;
(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。
A.6.0萬元
B.9.6萬元
C.10.8萬元
D.15.6萬元
【答案】C
【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元
2000年 注冊會計師
例：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。
A、24 B、22.8 C、30 D、16.8
【答案】B
【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營取得固定收入的，按租金收入計交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營部分(按計稅余值計算房產(chǎn)稅)與參與對外聯(lián)營取得固定收入部分(按租金收入計交房產(chǎn)稅)兩項之和：未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)
則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)
(2)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，因此在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)
2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬元)
例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)
對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。
例：下列各項符合房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定的有( )。
A. 房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)從價計繳房產(chǎn)稅
B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費為計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值
C.更新房屋附屬設(shè)備將新附屬設(shè)備價值計入原值時，可扣減原來相關(guān)設(shè)備價值后的余額為計稅依據(jù)
D.以房地產(chǎn)對外投資收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險的，以固定收入作為計稅依據(jù)
【答案】CD
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二、應(yīng)納稅額的計算
(一)地上建筑物
【教材例題】某省一企業(yè)2008年度自有房屋10棟，其中8棟用于經(jīng)營生產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備60萬元;2棟房屋租給某公司作經(jīng)營用房，年租金收入50萬元。試計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)
【答案】(1)自用房產(chǎn)應(yīng)納稅額=[(1000+60)×(1-20%)]×1.2%=10.176(萬元)
(2)租金收入應(yīng)納稅額=50×12%=6(萬元)考試論壇
(3)全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=10.176+6=16.176(萬元)
(二)地下建筑物
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%。
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%。
房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
2008 注冊稅務(wù)師考試
2007年4月，某企業(yè)將其與辦公樓相連的地下停車場和另一獨立的地下建筑物改為地下生產(chǎn)車間，停車場原值100萬元，地下建筑物原價200萬元，該企業(yè)所在省財政和地方稅務(wù)部門確定地下建筑物的房產(chǎn)原價的折算比例為50%，房產(chǎn)原值減除比例為30%。該企業(yè)以上兩處地下建筑物2007年4月至12月份應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )萬元。
A0.95 B1.15 C1.26 D1.89
【答案】A
【解析】(100+200)×50%×(1—30%)×1.2%×9÷12=0.95(萬元)