一、物權(quán)的變動(dòng)的公示與公信原則
(一)公示原則
所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
世界各國在公示方式上大體都采用相同的方式：就動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式乃是占有;就不動(dòng)產(chǎn)而言乃是登記。
(二)公信原則
所謂公信原則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。
公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則集中體現(xiàn)在善意取得制度上。
二、物權(quán)變動(dòng)的類型及原因
三、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)
我國物權(quán)依據(jù)法律行為而進(jìn)行變動(dòng)的兼采折中主義和意思主義，但是以折中主義為原則。
1、我國原則上采納了物權(quán)變動(dòng)的折中主義。即依據(jù)法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)僅需要一個(gè)法律行為(即買賣合同、贈與合同、互易合同等)，而不需要在債權(quán)合同之外另行實(shí)施物權(quán)合意，但是物權(quán)變動(dòng)必須要進(jìn)行登記或者交付動(dòng)產(chǎn)等公示行為，從公示行為完成之時(shí)去物權(quán)變動(dòng)生效。但是需要注意的是未登記或者未交付僅僅是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，而債權(quán)合同則已經(jīng)生效，若合同生效后出讓人不辦理登記或者交付標(biāo)的物的構(gòu)成違約行為，受讓人可以訴請法院判決其協(xié)助登記或者交付標(biāo)的物。
2、但是在下列情形物權(quán)變動(dòng)則采意思主義，即物權(quán)從債權(quán)合同生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)，但是不登記不發(fā)生對抗善意第三人的效力：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)，從承包合同生效時(shí)取得，流轉(zhuǎn)的從相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不發(fā)生對抗善意第三人的效力。(《物權(quán)法》第127、129條)
(2)地役權(quán)，從設(shè)立合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不得對抗善意第三人(《物權(quán)法》第158條)
(3)動(dòng)產(chǎn)抵押，從抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是為登記不得對抗善意第三人(《物權(quán)法》第187、188與189條的)
四、不動(dòng)產(chǎn)登記
(一)登記的概念
所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)記載在登記簿上，從而對于物權(quán)的變動(dòng)予以公示的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。
(二)登記的效力
(三)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力
1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
3、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
(四)更正登記
不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項(xiàng)予以更正是為更正登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的;或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。
(五)異議登記
1、異議登記的概念
所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤為了防止其利益受有損害請求登記機(jī)關(guān)將其對于該不動(dòng)產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時(shí)性法律制度。
2、異議登記的法律后果
(1)異議登記后針對該異議事項(xiàng)第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項(xiàng)物權(quán)。
(2)異議登記后異議申請人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。
(3)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯(cuò)誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請異議登記錯(cuò)誤那么應(yīng)當(dāng)對甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(六)預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
五、動(dòng)產(chǎn)的交付
(一)交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)的生效要件
動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付有如下四種方式：
1、現(xiàn)實(shí)交付，是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當(dāng)事人。
2、簡易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。
3、占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。
4、指示交付，即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。
(二)車輛、船舶、航空器
交付生效要件，登記對抗要件。
六、因法律行為以外的其他法律事實(shí)而引起的物權(quán)變動(dòng)
(一)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間
因法律行為以外的其他法律事實(shí)引起的物權(quán)變動(dòng)不需要進(jìn)行公示，也就是說不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)無須進(jìn)行登記而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則無須交付，物權(quán)變動(dòng)從各法律事實(shí)發(fā)生之日起生效。具體如下：
1、 基于生效法律文書而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的
因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
2、基于繼承或者受遺贈而取得物權(quán)的
因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。
3、因事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
(二)登記的效力
基于法律行為以外其他法律事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
(一)公示原則
所謂公示，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
世界各國在公示方式上大體都采用相同的方式：就動(dòng)產(chǎn)而言其公示方式乃是占有;就不動(dòng)產(chǎn)而言乃是登記。
(二)公信原則
所謂公信原則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。
公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則集中體現(xiàn)在善意取得制度上。
二、物權(quán)變動(dòng)的類型及原因
三、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)
我國物權(quán)依據(jù)法律行為而進(jìn)行變動(dòng)的兼采折中主義和意思主義，但是以折中主義為原則。
1、我國原則上采納了物權(quán)變動(dòng)的折中主義。即依據(jù)法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)僅需要一個(gè)法律行為(即買賣合同、贈與合同、互易合同等)，而不需要在債權(quán)合同之外另行實(shí)施物權(quán)合意，但是物權(quán)變動(dòng)必須要進(jìn)行登記或者交付動(dòng)產(chǎn)等公示行為，從公示行為完成之時(shí)去物權(quán)變動(dòng)生效。但是需要注意的是未登記或者未交付僅僅是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，而債權(quán)合同則已經(jīng)生效，若合同生效后出讓人不辦理登記或者交付標(biāo)的物的構(gòu)成違約行為，受讓人可以訴請法院判決其協(xié)助登記或者交付標(biāo)的物。
2、但是在下列情形物權(quán)變動(dòng)則采意思主義，即物權(quán)從債權(quán)合同生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)，但是不登記不發(fā)生對抗善意第三人的效力：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)，從承包合同生效時(shí)取得，流轉(zhuǎn)的從相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不發(fā)生對抗善意第三人的效力。(《物權(quán)法》第127、129條)
(2)地役權(quán)，從設(shè)立合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是未登記不得對抗善意第三人(《物權(quán)法》第158條)
(3)動(dòng)產(chǎn)抵押，從抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力，但是為登記不得對抗善意第三人(《物權(quán)法》第187、188與189條的)
四、不動(dòng)產(chǎn)登記
(一)登記的概念
所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請由登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)記載在登記簿上，從而對于物權(quán)的變動(dòng)予以公示的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。
(二)登記的效力
(三)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力
1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
3、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
(四)更正登記
不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請登記機(jī)關(guān)將有關(guān)登記事項(xiàng)予以更正是為更正登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據(jù)證明登記錯(cuò)誤的;或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。
(五)異議登記
1、異議登記的概念
所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤為了防止其利益受有損害請求登記機(jī)關(guān)將其對于該不動(dòng)產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時(shí)性法律制度。
2、異議登記的法律后果
(1)異議登記后針對該異議事項(xiàng)第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項(xiàng)物權(quán)。
(2)異議登記后異議申請人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。
(3)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯(cuò)誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動(dòng)產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請異議登記錯(cuò)誤那么應(yīng)當(dāng)對甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(六)預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
五、動(dòng)產(chǎn)的交付
(一)交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)的生效要件
動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付有如下四種方式：
1、現(xiàn)實(shí)交付，是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當(dāng)事人。
2、簡易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。
3、占有改定，即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。
4、指示交付，即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。
(二)車輛、船舶、航空器
交付生效要件，登記對抗要件。
六、因法律行為以外的其他法律事實(shí)而引起的物權(quán)變動(dòng)
(一)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間
因法律行為以外的其他法律事實(shí)引起的物權(quán)變動(dòng)不需要進(jìn)行公示，也就是說不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)無須進(jìn)行登記而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則無須交付，物權(quán)變動(dòng)從各法律事實(shí)發(fā)生之日起生效。具體如下：
1、 基于生效法律文書而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的
因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
2、基于繼承或者受遺贈而取得物權(quán)的
因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。
3、因事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
(二)登記的效力
基于法律行為以外其他法律事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。