九、估價(jià)結(jié)果
存在的主要問(wèn)題主要是有的報(bào)告無(wú)估價(jià)結(jié)果一覽表。
“規(guī)范格式”要求估價(jià)結(jié)果要說(shuō)明評(píng)估土地面積、最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，以人民幣表示，注明總地價(jià)大寫(xiě)金額。例如：
經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌?chǎng)分析，依據(jù)估價(jià)規(guī)程，遵循地價(jià)評(píng)估原則，按著估價(jià)程序并選擇×××法和×××兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，所得結(jié)果接近。經(jīng)綜合分析認(rèn)為，采用兩種估價(jià)方法所得結(jié)果的算術(shù)平均值確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度、評(píng)估基準(zhǔn)日為×年×月×日現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值較為合理。故其估價(jià)結(jié)果為：(詳見(jiàn)表1-1土地估價(jià)結(jié)果一覽表)
評(píng)估土地總面積： 平方米
單 位 地 價(jià)： 元/平方米
大 寫(xiě) 金 額：每平方米 元
評(píng)估土地總地價(jià)： 萬(wàn)元(保留兩位小數(shù))
大 寫(xiě)： 萬(wàn)元
貨 幣 種 類：人民幣
十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)
㈠假設(shè)條件
1、委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
2、估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，能得到合理利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
3、假設(shè)委托方提供資料均屬實(shí)可信，但不保證其正確性。如因資料錯(cuò)誤造成的估價(jià)結(jié)果失真，我公司不負(fù)責(zé)任。
4、在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。
5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
6、估價(jià)中假設(shè)其一切手續(xù)均符合有關(guān)法律規(guī)定。
7、評(píng)估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。
8、報(bào)告中的預(yù)測(cè)、預(yù)估或經(jīng)營(yíng)結(jié)果估計(jì)，是基于當(dāng)前市場(chǎng)條件、預(yù)期短期需求和供給因素及連續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)之上。因此,這些預(yù)測(cè)將隨著將來(lái)?xiàng)l件的不同而改變。
㈡本報(bào)告使用限制條件
1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，應(yīng)另行委托評(píng)估。
2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)期日、容積率、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。
3、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4、估價(jià)基準(zhǔn)日有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬和面積以其《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。
5、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起半年內(nèi)有效。
㈢資料來(lái)源說(shuō)明
1、土地利用狀況等資料由委托方提供。
2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。
3、估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。
㈣特殊說(shuō)明事項(xiàng)
※1、由委托方提供的土地使用證及出讓合同知：估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)，出讓年限為50年，但依目前法律規(guī)定，商業(yè)用地法定出讓年限為40年，依據(jù)合法性原則，在測(cè)算中對(duì)估價(jià)對(duì)象的出讓使用年限以40年為準(zhǔn)而核算土地剩余使用年期，該宗地自出讓日至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用了9.21年，所以本次評(píng)估以30.79年作為剩余使用年期。
※2、本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值為估價(jià)基準(zhǔn)日滿足地價(jià)定義設(shè)定條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值，未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)與抵押權(quán)設(shè)定時(shí)點(diǎn)不一致所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，且未考慮今后區(qū)域及宗地個(gè)別條件改變、快速變現(xiàn)、強(qiáng)行處置及其它人為因素、有關(guān)政策改變等因素的影響。
※3、國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值。本次評(píng)估的是在滿足地價(jià)定義設(shè)定條件下的土地使用權(quán)“抵押價(jià)值”，即擬抵押土地的使用權(quán)價(jià)值，而“貸款額度”是由相關(guān)方面參考本次評(píng)估的擬抵押土地的使用權(quán)價(jià)值確定。
㈤其它說(shuō)明
1、委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
2、任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。
3、本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
4、我公司及本次估價(jià)的估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及其有關(guān)當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
十一、土地估價(jià)師簽名
姓 名 土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 簽 名
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字 (機(jī)構(gòu)公章)
×年×月×日
存在的主要問(wèn)題主要是有的報(bào)告無(wú)估價(jià)結(jié)果一覽表。
“規(guī)范格式”要求估價(jià)結(jié)果要說(shuō)明評(píng)估土地面積、最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，以人民幣表示，注明總地價(jià)大寫(xiě)金額。例如：
經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌?chǎng)分析，依據(jù)估價(jià)規(guī)程，遵循地價(jià)評(píng)估原則，按著估價(jià)程序并選擇×××法和×××兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，所得結(jié)果接近。經(jīng)綜合分析認(rèn)為，采用兩種估價(jià)方法所得結(jié)果的算術(shù)平均值確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度、評(píng)估基準(zhǔn)日為×年×月×日現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值較為合理。故其估價(jià)結(jié)果為：(詳見(jiàn)表1-1土地估價(jià)結(jié)果一覽表)
評(píng)估土地總面積： 平方米
單 位 地 價(jià)： 元/平方米
大 寫(xiě) 金 額：每平方米 元
評(píng)估土地總地價(jià)： 萬(wàn)元(保留兩位小數(shù))
大 寫(xiě)： 萬(wàn)元
貨 幣 種 類：人民幣
十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)
㈠假設(shè)條件
1、委托方合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
2、估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，能得到合理利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
3、假設(shè)委托方提供資料均屬實(shí)可信，但不保證其正確性。如因資料錯(cuò)誤造成的估價(jià)結(jié)果失真，我公司不負(fù)責(zé)任。
4、在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。
5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
6、估價(jià)中假設(shè)其一切手續(xù)均符合有關(guān)法律規(guī)定。
7、評(píng)估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。
8、報(bào)告中的預(yù)測(cè)、預(yù)估或經(jīng)營(yíng)結(jié)果估計(jì)，是基于當(dāng)前市場(chǎng)條件、預(yù)期短期需求和供給因素及連續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)之上。因此,這些預(yù)測(cè)將隨著將來(lái)?xiàng)l件的不同而改變。
㈡本報(bào)告使用限制條件
1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，應(yīng)另行委托評(píng)估。
2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)期日、容積率、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。
3、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4、估價(jià)基準(zhǔn)日有關(guān)估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)屬和面積以其《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。
5、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起半年內(nèi)有效。
㈢資料來(lái)源說(shuō)明
1、土地利用狀況等資料由委托方提供。
2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。
3、估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。
㈣特殊說(shuō)明事項(xiàng)
※1、由委托方提供的土地使用證及出讓合同知：估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)，出讓年限為50年，但依目前法律規(guī)定，商業(yè)用地法定出讓年限為40年，依據(jù)合法性原則，在測(cè)算中對(duì)估價(jià)對(duì)象的出讓使用年限以40年為準(zhǔn)而核算土地剩余使用年期，該宗地自出讓日至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用了9.21年，所以本次評(píng)估以30.79年作為剩余使用年期。
※2、本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值為估價(jià)基準(zhǔn)日滿足地價(jià)定義設(shè)定條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值，未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)與抵押權(quán)設(shè)定時(shí)點(diǎn)不一致所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，且未考慮今后區(qū)域及宗地個(gè)別條件改變、快速變現(xiàn)、強(qiáng)行處置及其它人為因素、有關(guān)政策改變等因素的影響。
※3、國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值。本次評(píng)估的是在滿足地價(jià)定義設(shè)定條件下的土地使用權(quán)“抵押價(jià)值”，即擬抵押土地的使用權(quán)價(jià)值，而“貸款額度”是由相關(guān)方面參考本次評(píng)估的擬抵押土地的使用權(quán)價(jià)值確定。
㈤其它說(shuō)明
1、委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
2、任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。
3、本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
4、我公司及本次估價(jià)的估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及其有關(guān)當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
十一、土地估價(jià)師簽名
姓 名 土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào) 簽 名
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字 (機(jī)構(gòu)公章)
×年×月×日