☆市場比較法范例
所謂市場比較法是指根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個別因素等進行比較，并對類似地產的成交價格適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價格
VB：比較實例價格
A：待估宗地估價期日地價指數/比較實例估價期日地價指數
B:待估宗地交易情況指數/比較實例交易情況指數
C：待估宗地交易方式指數/比較實例交易方式指數
D：待估宗地容積率地價指數/比較實例容積率地價指數
E: 待估宗地形狀地價指數/比較實例形狀地價指數考試用書
F：待估宗地土地使用年期條件指數/ 比較實例土地使用年期條件指數
G: 待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數/ 比較實例區(qū)域及個別因素條件指數
H：各比較實例估價開發(fā)程度修正幅度
1、比較實例選擇
依據估價規(guī)程，按照以下要求，本次評估選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例：
A：與估價對象用途(具體利用方式)相同;B：與估價對象鄰近，或處同一供需圈內;C ：交易案例為正常交易;D：與估價對象區(qū)域及個別條件相近;E：交易時間與估價對象期日應接近。
各交易實例的因素條件詳見表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個別因素、容積率、形狀、開發(fā)程度。其中區(qū)域和個別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級別與基準地價更新報告》中商業(yè)一級用地影響因素指標說明表確定。
3、因素條件說明
估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表3-3-1。
表3-3-1 估價對象及比較案例因素條件一覽表
所謂市場比較法是指根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個別因素等進行比較，并對類似地產的成交價格適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價格
VB：比較實例價格
A：待估宗地估價期日地價指數/比較實例估價期日地價指數
B:待估宗地交易情況指數/比較實例交易情況指數
C：待估宗地交易方式指數/比較實例交易方式指數
D：待估宗地容積率地價指數/比較實例容積率地價指數
E: 待估宗地形狀地價指數/比較實例形狀地價指數考試用書
F：待估宗地土地使用年期條件指數/ 比較實例土地使用年期條件指數
G: 待估宗地區(qū)域及個別因素條件指數/ 比較實例區(qū)域及個別因素條件指數
H：各比較實例估價開發(fā)程度修正幅度
1、比較實例選擇
依據估價規(guī)程，按照以下要求，本次評估選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例：
A：與估價對象用途(具體利用方式)相同;B：與估價對象鄰近，或處同一供需圈內;C ：交易案例為正常交易;D：與估價對象區(qū)域及個別條件相近;E：交易時間與估價對象期日應接近。
各交易實例的因素條件詳見表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個別因素、容積率、形狀、開發(fā)程度。其中區(qū)域和個別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級別與基準地價更新報告》中商業(yè)一級用地影響因素指標說明表確定。
3、因素條件說明
估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表3-3-1。
表3-3-1 估價對象及比較案例因素條件一覽表