一、估價原則
該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進去。如在估價時未選用收益還原法或假設開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預期收益原則”。
二、估價方法與估價過程
該部分是土地估價報告的關鍵，也是反映土地估價方法是否科學正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結(jié)果是否客觀合理的關鍵所在。也就是說，選擇科學正確的估價和確定最終估價結(jié)果的方法以及正確運用所選用的估價方法進行估價致關重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：
一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗證所選估價方法是否合理并符合《估價規(guī)程》的要求;
二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由;
三是要正確選擇確定最終估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。
然而，該項存在的問題比較多，主要是：
1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導入具體估價方法。如“本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估”;有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準地價系數(shù)修正法的同時，本應首選收益還原法進行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法，也未說明理由。
2、有些估價報告未說明確定最終估價結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價結(jié)果時只是說“采用算術平均值或加權平均值確定最終估價結(jié)果”。
3、采用的具體估價方法中的各項參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項或多項。
該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進去。如在估價時未選用收益還原法或假設開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預期收益原則”。
二、估價方法與估價過程
該部分是土地估價報告的關鍵，也是反映土地估價方法是否科學正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結(jié)果是否客觀合理的關鍵所在。也就是說，選擇科學正確的估價和確定最終估價結(jié)果的方法以及正確運用所選用的估價方法進行估價致關重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：
一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗證所選估價方法是否合理并符合《估價規(guī)程》的要求;
二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由;
三是要正確選擇確定最終估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。
然而，該項存在的問題比較多，主要是：
1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導入具體估價方法。如“本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估”;有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準地價系數(shù)修正法的同時，本應首選收益還原法進行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法，也未說明理由。
2、有些估價報告未說明確定最終估價結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價結(jié)果時只是說“采用算術平均值或加權平均值確定最終估價結(jié)果”。
3、采用的具體估價方法中的各項參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項或多項。