二、地價(jià)影響因素分析
作為處置土地的參考依據(jù)——地價(jià)評(píng)估值的高低，考慮其主要影響因素(一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素)及分析影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響趨勢(shì)或影響程度，是估價(jià)過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。
㈠主要問題
在多數(shù)評(píng)審報(bào)告中，該項(xiàng)描述機(jī)械、模糊或不全面。所有評(píng)審技術(shù)報(bào)告只有影響因素羅列，沒有影響因素分析，就是說都未對(duì)影響因素的優(yōu)劣程度及對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響趨勢(shì)或影響程度進(jìn)行分析，而是簡(jiǎn)單羅列一些影響因素的基本情況。
1、有的評(píng)審報(bào)告對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的一般因素，只簡(jiǎn)單描述了估價(jià)對(duì)象所在地的資源狀況，未說明影響估價(jià)對(duì)象的主要因素如：房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，更談不上分析這些因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度。即是描述了這些影響因素，也未分析其影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的趨勢(shì)或程度。
2、對(duì)區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合理。如有的評(píng)審報(bào)告在描述區(qū)域因素時(shí)，把估價(jià)對(duì)象所在的那個(gè)大城市的區(qū)位條件羅列進(jìn)去，殊不知，那是定級(jí)估價(jià)報(bào)告中的區(qū)域因素描述，而不是估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位條件。對(duì)于一個(gè)中等以上城市來講，大的區(qū)域條件影響該地的整個(gè)地價(jià)水平，對(duì)于一個(gè)單體估價(jià)對(duì)象來講，即是處于這個(gè)城市的同一個(gè)土地級(jí)別，但其具體位置在這個(gè)級(jí)別的不同方位，影響其價(jià)值高低的具體區(qū)位條件也有所區(qū)別，如繁華程度、交通路網(wǎng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)狀況、規(guī)劃限制等也不盡相同。因此，要首先合理界定估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位所在的具體區(qū)域范圍，針對(duì)其所在的具體區(qū)域范圍選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)位因素，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，不要不論估價(jià)對(duì)象為何類用途的土地，都千篇一律。這一點(diǎn)尤為重要，可惜的是沒有引起我們估價(jià)人員的高度重視。
3、同樣，對(duì)于個(gè)別因素，要選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象自身的主要個(gè)別條件，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，但所有評(píng)審報(bào)告都無因素分析說明。
4、有的估價(jià)報(bào)告，區(qū)域因素和個(gè)別因素混述，如估價(jià)對(duì)象距某一點(diǎn)的距離應(yīng)該是個(gè)別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等。
作為處置土地的參考依據(jù)——地價(jià)評(píng)估值的高低，考慮其主要影響因素(一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素)及分析影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響趨勢(shì)或影響程度，是估價(jià)過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。
㈠主要問題
在多數(shù)評(píng)審報(bào)告中，該項(xiàng)描述機(jī)械、模糊或不全面。所有評(píng)審技術(shù)報(bào)告只有影響因素羅列，沒有影響因素分析，就是說都未對(duì)影響因素的優(yōu)劣程度及對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響趨勢(shì)或影響程度進(jìn)行分析，而是簡(jiǎn)單羅列一些影響因素的基本情況。
1、有的評(píng)審報(bào)告對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的一般因素，只簡(jiǎn)單描述了估價(jià)對(duì)象所在地的資源狀況，未說明影響估價(jià)對(duì)象的主要因素如：房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，更談不上分析這些因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度。即是描述了這些影響因素，也未分析其影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的趨勢(shì)或程度。
2、對(duì)區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合理。如有的評(píng)審報(bào)告在描述區(qū)域因素時(shí)，把估價(jià)對(duì)象所在的那個(gè)大城市的區(qū)位條件羅列進(jìn)去，殊不知，那是定級(jí)估價(jià)報(bào)告中的區(qū)域因素描述，而不是估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位條件。對(duì)于一個(gè)中等以上城市來講，大的區(qū)域條件影響該地的整個(gè)地價(jià)水平，對(duì)于一個(gè)單體估價(jià)對(duì)象來講，即是處于這個(gè)城市的同一個(gè)土地級(jí)別，但其具體位置在這個(gè)級(jí)別的不同方位，影響其價(jià)值高低的具體區(qū)位條件也有所區(qū)別，如繁華程度、交通路網(wǎng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)狀況、規(guī)劃限制等也不盡相同。因此，要首先合理界定估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位所在的具體區(qū)域范圍，針對(duì)其所在的具體區(qū)域范圍選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)位因素，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，不要不論估價(jià)對(duì)象為何類用途的土地，都千篇一律。這一點(diǎn)尤為重要，可惜的是沒有引起我們估價(jià)人員的高度重視。
3、同樣，對(duì)于個(gè)別因素，要選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象自身的主要個(gè)別條件，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，但所有評(píng)審報(bào)告都無因素分析說明。
4、有的估價(jià)報(bào)告，區(qū)域因素和個(gè)別因素混述，如估價(jià)對(duì)象距某一點(diǎn)的距離應(yīng)該是個(gè)別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等。