一、估價對象描述
1、土地登記狀況
應(yīng)該說該項說明最不應(yīng)該出問題了。因為，所謂登記狀況，就是要把土地權(quán)屬證書所列登記項目，依據(jù)登記內(nèi)容，不論是列表或其它方式，一項不漏的描述清楚，即是有的列項無內(nèi)容，也要說明未登記，這才符合《規(guī)范格式》要求，也與土地登記狀況題意相符。但多數(shù)評審報告描述不全面，無估價對象的來源及歷史沿革說明，少地號、圖號、登記單位和登記時間列項以及變更或記事欄;有的還畫蛇添足，把設(shè)定用途列在了登記內(nèi)容中。
若是儲備土地招牌掛評估，無土地證書，應(yīng)說明土地位置狀況(基本情況)、處置意向、規(guī)劃條件等。
2、土地權(quán)利狀況
土地價格是土地權(quán)利價格。因此，土地使用權(quán)利人對估價對象的權(quán)利，除在估價項目名稱中簡單體現(xiàn)外，重點要在該部分詳述估價對象的具體權(quán)利狀況。但有的評審報告描述不全面，少他項權(quán)利、取得時間、依據(jù)等說明。下面以“劃撥土地出讓”、“出讓土地抵押”和“儲備土地”掛牌出讓三種情況為例說明“土地權(quán)利狀況”如何描述：
①劃撥土地出讓土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的《國有土地使用證》(××國用(××××)字第××號)，×××單位于×年×月×日以劃撥方式取得對估價對象的國有工業(yè)用地使用權(quán)，估價基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)(或委托方未提供，或據(jù)了解無任何資料證明)估價對象在××市國土資源行政主管部門辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬辦理國有出讓土地使用權(quán)。
②出讓土地抵押土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的《國有土地使用證》(××國用(2002)字第××號)以及《國有土地出讓合同》、《土地他項權(quán)證》，×××單位于×年×月×日以出讓方式取得對估價對象的工業(yè)用地國有土地使用權(quán)，×年×月×日終止，出讓使用年期××年，至估價基準(zhǔn)日，剩余使用年期××年。估價基準(zhǔn)日前，估價對象于×年×月×日在××市國土資源局辦理過抵押登記，抵押期×年，×年×月×日終止，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬續(xù)期抵押。
③儲備土地掛牌出讓土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)委托方提供的資料，估價對象為××市土地儲備中心已儲備的國有土地，截止估價基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)估價對象在××市國土資源局辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。依據(jù)×××規(guī)劃局的規(guī)劃意見和×××土地儲備中心委托意向，估價對象用地面積×××平方米，規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為1.7、不大于25%、不小于30%，本次擬掛牌出讓為住宅小區(qū)建設(shè)用地。
3、土地利用狀況
多數(shù)報告未按《規(guī)范格式》要求描述估價對象以現(xiàn)狀利用條件評估的現(xiàn)狀或以規(guī)劃條件評估的規(guī)劃條件。有的甚至連地上建筑物的結(jié)構(gòu)、建造年代、總建筑面積和容積率都未說明。
1、土地登記狀況
應(yīng)該說該項說明最不應(yīng)該出問題了。因為，所謂登記狀況，就是要把土地權(quán)屬證書所列登記項目，依據(jù)登記內(nèi)容，不論是列表或其它方式，一項不漏的描述清楚，即是有的列項無內(nèi)容，也要說明未登記，這才符合《規(guī)范格式》要求，也與土地登記狀況題意相符。但多數(shù)評審報告描述不全面，無估價對象的來源及歷史沿革說明，少地號、圖號、登記單位和登記時間列項以及變更或記事欄;有的還畫蛇添足，把設(shè)定用途列在了登記內(nèi)容中。
若是儲備土地招牌掛評估，無土地證書，應(yīng)說明土地位置狀況(基本情況)、處置意向、規(guī)劃條件等。
2、土地權(quán)利狀況
土地價格是土地權(quán)利價格。因此，土地使用權(quán)利人對估價對象的權(quán)利，除在估價項目名稱中簡單體現(xiàn)外，重點要在該部分詳述估價對象的具體權(quán)利狀況。但有的評審報告描述不全面，少他項權(quán)利、取得時間、依據(jù)等說明。下面以“劃撥土地出讓”、“出讓土地抵押”和“儲備土地”掛牌出讓三種情況為例說明“土地權(quán)利狀況”如何描述：
①劃撥土地出讓土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的《國有土地使用證》(××國用(××××)字第××號)，×××單位于×年×月×日以劃撥方式取得對估價對象的國有工業(yè)用地使用權(quán)，估價基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)(或委托方未提供，或據(jù)了解無任何資料證明)估價對象在××市國土資源行政主管部門辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬辦理國有出讓土地使用權(quán)。
②出讓土地抵押土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)×××國土資源局×年×月×日填登的《國有土地使用證》(××國用(2002)字第××號)以及《國有土地出讓合同》、《土地他項權(quán)證》，×××單位于×年×月×日以出讓方式取得對估價對象的工業(yè)用地國有土地使用權(quán)，×年×月×日終止，出讓使用年期××年，至估價基準(zhǔn)日，剩余使用年期××年。估價基準(zhǔn)日前，估價對象于×年×月×日在××市國土資源局辦理過抵押登記，抵押期×年，×年×月×日終止，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評估擬續(xù)期抵押。
③儲備土地掛牌出讓土地權(quán)利狀況描述為例
依據(jù)委托方提供的資料，估價對象為××市土地儲備中心已儲備的國有土地，截止估價基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)估價對象在××市國土資源局辦理過抵押等他項權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。依據(jù)×××規(guī)劃局的規(guī)劃意見和×××土地儲備中心委托意向，估價對象用地面積×××平方米，規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為1.7、不大于25%、不小于30%，本次擬掛牌出讓為住宅小區(qū)建設(shè)用地。
3、土地利用狀況
多數(shù)報告未按《規(guī)范格式》要求描述估價對象以現(xiàn)狀利用條件評估的現(xiàn)狀或以規(guī)劃條件評估的規(guī)劃條件。有的甚至連地上建筑物的結(jié)構(gòu)、建造年代、總建筑面積和容積率都未說明。