假設(shè)開發(fā)法測算估價(jià)對象市場價(jià)格
1.建筑安裝工程費(fèi)
根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)以及原設(shè)計(jì)方案，估價(jià)對象的繼續(xù)建安裝修工程費(fèi)為1000元/㎡。
2.紅線內(nèi)市政工程費(fèi)
紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%,由此可測算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：
1000×10%=100元/㎡
3.專業(yè)人士費(fèi)
包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%:
（1000+100）×10%=110元/㎡
4.管理費(fèi)
管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%,則管理費(fèi)為：
（1000+100）×8%=88元/㎡
上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1298元/㎡。
5.投資利息
利率按年貸款利率6.03%計(jì)算。類似于估價(jià)對象的正常繼續(xù)建造裝修期為1年，各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：
投資利息：1298×[（1+6.03%）1/2-1]=38.56元/㎡
6.開發(fā)利潤
根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價(jià)對象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，利潤率取10.00%,開發(fā)利潤為：
開發(fā)利潤：1298×10.00%=129.80元/㎡
7.估價(jià)對象續(xù)建費(fèi)用
估價(jià)對象續(xù)建費(fèi)用單價(jià)：1298+38.56+129.80=1466元/㎡
8.估價(jià)對象價(jià)格測算結(jié)果
估價(jià)對象價(jià)格=改建完成后的公寓價(jià)值一改建費(fèi)用
估價(jià)對象單價(jià)=11919-1466=10453元/㎡
估價(jià)對象總價(jià)=10453×15032.27÷10000=15713萬元
1.建筑安裝工程費(fèi)
根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)以及原設(shè)計(jì)方案，估價(jià)對象的繼續(xù)建安裝修工程費(fèi)為1000元/㎡。
2.紅線內(nèi)市政工程費(fèi)
紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%,由此可測算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：
1000×10%=100元/㎡
3.專業(yè)人士費(fèi)
包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%:
（1000+100）×10%=110元/㎡
4.管理費(fèi)
管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%,則管理費(fèi)為：
（1000+100）×8%=88元/㎡
上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1298元/㎡。
5.投資利息
利率按年貸款利率6.03%計(jì)算。類似于估價(jià)對象的正常繼續(xù)建造裝修期為1年，各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：
投資利息：1298×[（1+6.03%）1/2-1]=38.56元/㎡
6.開發(fā)利潤
根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價(jià)對象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，利潤率取10.00%,開發(fā)利潤為：
開發(fā)利潤：1298×10.00%=129.80元/㎡
7.估價(jià)對象續(xù)建費(fèi)用
估價(jià)對象續(xù)建費(fèi)用單價(jià)：1298+38.56+129.80=1466元/㎡
8.估價(jià)對象價(jià)格測算結(jié)果
估價(jià)對象價(jià)格=改建完成后的公寓價(jià)值一改建費(fèi)用
估價(jià)對象單價(jià)=11919-1466=10453元/㎡
估價(jià)對象總價(jià)=10453×15032.27÷10000=15713萬元