第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價
（一）居住房地產(chǎn)及其特點
1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大
居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。
2.具有較強的相似性、可比性
居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個居住小區(qū)中，往往有很多棟相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設計、相似的戶型和功能等；在同一棟居住房地產(chǎn)內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實例。
3.不同類型住房價格內涵差異明顯
由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房（兩限房、公共租賃房），這些住房的產(chǎn)權形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權（有限產(chǎn)權），其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權。由于現(xiàn)階段住房權屬性質的不同，必然導致其價格構成內涵上的差異，因此其估價也具有各自的獨特性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質的，還應扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進行估價時應了解這些特點。（往?？键c經(jīng)濟適用房估價扣除土地出讓金）
（二）影響居住房地產(chǎn)價格的因素
1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
（1）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。
（2）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。
（3）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。效應。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。
（4）環(huán)境質量。環(huán)境質量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質量、衛(wèi)生條件等。
（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風等因系外，還有一個重要的因素是景觀。（與教材有出入）中 華 考 試 網(wǎng)
不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，樓層越高景觀和空氣質量越好，因此通常是 樓層越高價格越高。
2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況
（1）建筑結構、類型和等級。
住宅結構可分為：①鋼結構 ②鋼筋混凝土結構 ③磚混結構 ④磚木結構
（2）設施與設備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設置及質量等。
（3）質量。建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。
（4）裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房價格受裝修的影響相對較少。
（一）居住房地產(chǎn)及其特點
1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大
居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。
2.具有較強的相似性、可比性
居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個居住小區(qū)中，往往有很多棟相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設計、相似的戶型和功能等；在同一棟居住房地產(chǎn)內，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實例。
3.不同類型住房價格內涵差異明顯
由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房（兩限房、公共租賃房），這些住房的產(chǎn)權形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權（有限產(chǎn)權），其土地使用權既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權。由于現(xiàn)階段住房權屬性質的不同，必然導致其價格構成內涵上的差異，因此其估價也具有各自的獨特性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質的，還應扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進行估價時應了解這些特點。（往?？键c經(jīng)濟適用房估價扣除土地出讓金）
（二）影響居住房地產(chǎn)價格的因素
1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
（1）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。
（2）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。
（3）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。效應。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。
（4）環(huán)境質量。環(huán)境質量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質量、衛(wèi)生條件等。
（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風等因系外，還有一個重要的因素是景觀。（與教材有出入）中 華 考 試 網(wǎng)
不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，樓層越高景觀和空氣質量越好，因此通常是 樓層越高價格越高。
2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況
（1）建筑結構、類型和等級。
住宅結構可分為：①鋼結構 ②鋼筋混凝土結構 ③磚混結構 ④磚木結構
（2）設施與設備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設置及質量等。
（3）質量。建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。
（4）裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房價格受裝修的影響相對較少。