【本章要點(diǎn)】
1． 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊（攤銷），計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值?！ ?BR> 2． 投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)?！ ?BR> 3． 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。
4． 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
5． 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量。
6． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時(shí)需要確認(rèn)減值損失。
7． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量?！ ?BR> 8． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）?！?BR> 9． 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，如果差額在借方，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，如果差額在貸方，貸記“資本公積——其它資本公積”科目?！ ?BR> 10． 無(wú)論采用公允價(jià)值模式，還是采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，取得的租金收入，均應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
11． 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?！?BR> 12． 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相關(guān)成本及公允價(jià)值模式下產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積——其它資本公積”科目都要轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
13． 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以將采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。
成本模式與公允價(jià)值模式：
成本模式
公允價(jià)值模式
初始確認(rèn)
借：投資性房地產(chǎn)
貸：在建工程
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：在建工程
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
【新】
改擴(kuò)建時(shí)，不將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程
1．改擴(kuò)建：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸：投資性房地產(chǎn)
2．發(fā)生成本：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款
3．完工：
借：投資性房地產(chǎn)
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
1．改擴(kuò)建：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
2．發(fā)生成本：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款
3．完工：
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
后
續(xù)
計(jì)
量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。
但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
成本模式后續(xù)計(jì)量
公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
（允許提折舊，允許攤銷，允許提減值準(zhǔn)備）
（不允許提折舊，不允許攤銷，不允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量）
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。
1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，
借：投資性房地產(chǎn) （實(shí)際成本）
貸：銀行存款
開(kāi)發(fā)成本
在建工程
2、按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
3、取得的租金收入，
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件）
公允價(jià)值的確定：
市價(jià)——最近交易價(jià)格——預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值
企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（范圍）（一般情況）。（特殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。
1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，
借：投資性房地產(chǎn)——成本 （實(shí)際成本）
貸：銀行存款
在建工程
2、不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）
資產(chǎn)負(fù)債表日，
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益；
公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。
3、取得租金收入，借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
（這里沒(méi)有“其他業(yè)務(wù)成本”）
成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：
（1）折舊（攤銷）計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）；
（2）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。
（3）所得稅的處理：賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)相同，主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異，以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：
（1）不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備；
（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
（3）所得稅的處理：此模式下，會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但是稅法可能計(jì)提折舊，從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；
其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降，導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。
1． 投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊（攤銷），計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值?！ ?BR> 2． 投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)?！ ?BR> 3． 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。
4． 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
5． 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量。
6． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時(shí)需要確認(rèn)減值損失。
7． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量?！ ?BR> 8． 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）?！?BR> 9． 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，如果差額在借方，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，如果差額在貸方，貸記“資本公積——其它資本公積”科目?！ ?BR> 10． 無(wú)論采用公允價(jià)值模式，還是采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，取得的租金收入，均應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
11． 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?！?BR> 12． 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，處置收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相關(guān)成本及公允價(jià)值模式下產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積——其它資本公積”科目都要轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
13． 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，可以將采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。
成本模式與公允價(jià)值模式：
成本模式
公允價(jià)值模式
初始確認(rèn)
借：投資性房地產(chǎn)
貸：在建工程
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：在建工程
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
【新】
改擴(kuò)建時(shí)，不將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程
1．改擴(kuò)建：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
貸：投資性房地產(chǎn)
2．發(fā)生成本：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款
3．完工：
借：投資性房地產(chǎn)
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
1．改擴(kuò)建：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
2．發(fā)生成本：
借：投資性房地產(chǎn)——在建
貸：銀行存款
3．完工：
借：投資性房地產(chǎn)——成本
貸：投資性房地產(chǎn)——在建
后
續(xù)
計(jì)
量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。
但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
成本模式后續(xù)計(jì)量
公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
（允許提折舊，允許攤銷，允許提減值準(zhǔn)備）
（不允許提折舊，不允許攤銷，不允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量）
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。
1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，
借：投資性房地產(chǎn) （實(shí)際成本）
貸：銀行存款
開(kāi)發(fā)成本
在建工程
2、按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
3、取得的租金收入，
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件）
公允價(jià)值的確定：
市價(jià)——最近交易價(jià)格——預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值
企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（范圍）（一般情況）。（特殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。
1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，
借：投資性房地產(chǎn)——成本 （實(shí)際成本）
貸：銀行存款
在建工程
2、不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）
資產(chǎn)負(fù)債表日，
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益；
公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。
3、取得租金收入，借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
（這里沒(méi)有“其他業(yè)務(wù)成本”）
成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：
（1）折舊（攤銷）計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）；
（2）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。
（3）所得稅的處理：賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)相同，主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異，以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：
（1）不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備；
（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
（3）所得稅的處理：此模式下，會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但是稅法可能計(jì)提折舊，從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；
其次，稅法不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降，導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。