七、估價結果分析
根據(jù)目前××市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結果符合實際情況。估價最終結論確定為4100萬元人民幣。
案例說明
一、案例來源
本案例是委托人欲以其擁有的房地產(chǎn)作價來增加注冊資本，估價對象為風貌建筑的小洋樓，位于天津市的“五大道”地區(qū)，以餐飲經(jīng)營為主。
二、主要技術路線和工作計劃
估價對象作為酒樓經(jīng)營使用，能夠產(chǎn)生和確定未來可獲得的收益，所以可采用收益法作為評估方法之一。由于類似于估價對象的成交實例極少，無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格，故采用成本法對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加。然后將兩種方法進行綜合，確定房地產(chǎn)價格。
了解估價對象的歷史背景，與委托人了解與價格有關的各種收益、成本費用、裝修、設備設施情況，對估價對象進行實地查看，并對其經(jīng)營狀況進行連續(xù)跟蹤。在此基礎上測算其房地產(chǎn)價格。
三、主要難點
（1）估價對象為歷史風貌建筑，且為××市小怪樓之一，規(guī)劃要求重新翻建必須保持其原貌，但這種建筑設計與建造工藝的市場化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、專業(yè)費和投資回報率相對較高，因此我們特意走訪了設計方和施工方詳細了解相關情況，保證評估的客觀和準確。
（2）該酒樓通過裝飾其收藏的自春秋秦漢直至滿清民國的近4000件文物（種類涉及佛像、古代家具等門類），成為其特色的經(jīng)營手段，給經(jīng)營者帶來非?？捎^的經(jīng)濟效益，但在評估中我們必須剔除這些超額的和正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。我們通過將其經(jīng)營狀況與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，確定其差額為超額的商業(yè)利潤，又通過對當?shù)卮斫?jīng)營的調(diào)查，確定其正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。
四、主要經(jīng)驗總結
（1）通過與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，測算出由于其特色經(jīng)營所帶來的超額利潤，通過市場調(diào)查確定了正常經(jīng)營的商業(yè)利潤，并在凈收益中予以扣除。
（2）在成本法中，由于土地使用權價值已經(jīng)進行了年期修正，故只需扣除建筑物的折舊。
根據(jù)目前××市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結果符合實際情況。估價最終結論確定為4100萬元人民幣。
案例說明
一、案例來源
本案例是委托人欲以其擁有的房地產(chǎn)作價來增加注冊資本，估價對象為風貌建筑的小洋樓，位于天津市的“五大道”地區(qū)，以餐飲經(jīng)營為主。
二、主要技術路線和工作計劃
估價對象作為酒樓經(jīng)營使用，能夠產(chǎn)生和確定未來可獲得的收益，所以可采用收益法作為評估方法之一。由于類似于估價對象的成交實例極少，無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格，故采用成本法對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加。然后將兩種方法進行綜合，確定房地產(chǎn)價格。
了解估價對象的歷史背景，與委托人了解與價格有關的各種收益、成本費用、裝修、設備設施情況，對估價對象進行實地查看，并對其經(jīng)營狀況進行連續(xù)跟蹤。在此基礎上測算其房地產(chǎn)價格。
三、主要難點
（1）估價對象為歷史風貌建筑，且為××市小怪樓之一，規(guī)劃要求重新翻建必須保持其原貌，但這種建筑設計與建造工藝的市場化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、專業(yè)費和投資回報率相對較高，因此我們特意走訪了設計方和施工方詳細了解相關情況，保證評估的客觀和準確。
（2）該酒樓通過裝飾其收藏的自春秋秦漢直至滿清民國的近4000件文物（種類涉及佛像、古代家具等門類），成為其特色的經(jīng)營手段，給經(jīng)營者帶來非?？捎^的經(jīng)濟效益，但在評估中我們必須剔除這些超額的和正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。我們通過將其經(jīng)營狀況與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，確定其差額為超額的商業(yè)利潤，又通過對當?shù)卮斫?jīng)營的調(diào)查，確定其正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。
四、主要經(jīng)驗總結
（1）通過與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，測算出由于其特色經(jīng)營所帶來的超額利潤，通過市場調(diào)查確定了正常經(jīng)營的商業(yè)利潤，并在凈收益中予以扣除。
（2）在成本法中，由于土地使用權價值已經(jīng)進行了年期修正，故只需扣除建筑物的折舊。